Immobilien kennen keine Krise

Laut ORF Online kennen Immobilien keine Krise…

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Warum man sich selbst so schwer tut die eigene Immobilie zu verkaufen

Ich habe schon einige male am eigenen Leibe miterlebt, wie es sich anfühlt die eigene Immobilie zu verkaufen.

Das kann ganz schön viel Nerven kosten, besonders wenn man einen gewissen Verkaufspreis erzielen muss um das neue Objekt oder die offenen Schulden damit zu bezahlen. Das führt dann oft dazu, dass man beim Verkauf viele Fehler macht und entsprechend schlecht verkauft. Als ich dann Immobilienmakler wurde und die andere Seite kennenlernte, konnte ich mich immer gut in die Situation des Verkäufers hineinversetzen. Aber auch wenn nicht die zukünftige Existenz vom Verkauf abhängt, wie zB oft bei Erbschaft des Elternhauses, gibt es emotionale Bindungen an die Liegenschaft. Und das kann einen Verkauf sehr negativ beeinflussen. Wenn man daran denkt, wie gerne der Opa in der schönen, antiken Sitzecke neben dem Ofen gesessen ist und man hört von einem Interessenten, “dass er dieses alte Zeugs gleich herausreissen würde” und ähnliches. Dann kann man oft nicht mehr objektiv mit einem Interessenten umgehen. Auch wenn der Interessent besonders sympathisch wirkt, oder wenn bereits der 20. Besichtiger sagt, dass er sich wieder meldet und nie wieder anruft.

Besonders auch bei der Verkaufspreisermittlung kann eine professionelle Distanz zu der Immobilie sehr hilfreich sein.

Deshalb verkaufen zum Teil Immobilienmakler ihre eigene Immobilie über andere Immobilienmakler, denen sie vertrauen und auf die sie sich verlassen können. Das habe ich beim Verkauf meiner Wiener Wohnung ebenso gemacht, wie auch mein Kollege Wolfgang Steiner, der über mich sein Haus verkauft hat.

Sehen Sie hier, was Immobilienmakler Wolfgang Steiner dazu sagt

Eine professionell durchgeführte Immobiliendienstleistung ist ihren Preis wert, auch wenn man es selbst machen könnte, wie es in diesem Fall sicher möglich gewesen wäre.

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“Immobilien sind eine sehr gute Möglichkeit, Geld zu bunkern”

Das Wirtschaftsblatt und viele andere Zeitungen weisen in letzter Zeit darauf hin, dass es sich bei Immobilieninvestments um eine sehr gute und langfristig sichere Anlageform handelt. Die Finanz- und Wirtschaftskrise wird ganz sicher nicht wirkungslos an uns vorbeiziehen, sondern massive Auswirkungen in den nächsten Jahren auf uns haben.

Die Immobilie ist unbestritten eine sehr sichere Anlageform. Trotzdem sollte man bei Immobilieninvestments folgendes beachten:

- Gesetze können sich ändern. Die Grundsteuer kann deutlich angehoben werden, eine Sondersteuer für Besitzer von Immobilien, die nicht dem eigenen Wohnzweck dienen, kann eingeführt werden, Bauherrnmodelle können durch Gesetzesänderungen unrentabel werden, usw.

- Immobilienpreise können auch fallen, nicht nur steigen. Somit kann manchmal nur ein Teil des Kapitals erhalten bleiben. Wenn die Immobilie selbst genutzt wird ist das aber relativ egal.

- Mietrenditen haben natürliche Grenzen, je nach Einkommenssituation der Bevölkerung und Ausprägung der Finanzkrise . Mietobjekte, die sich nur bei sehr hohen Mieten rentieren, könnten dann auch durch viele Leerstände und Zahlungsausfälle unrentabel werden.

- Am besten nur mit Eigenkapital, oder hohen Eingenkapitalanteil finanzieren. Anlagemodelle mit hohem Finanzierungsanteil haben ihre Fallen. Man sollte nicht glauben, dass sich ein Kredit in der Finanzkrise auflöst. Selbst wenn die kreditgebende Bank pleite geht, gibt es einen Nachfolger und Gläubiger, die die ausstehenden Forderungen übernehmen und auch eintreiben werden. Selbst bei einer Währungsumstellung sollte man nicht damit rechnen, dass der Kredit abgewertet wird. Im Gegenteil. Von den letzten Wirtschaftskrisen und Währungsumstellungen wissen wir, dass offene Kredite sogar mit einem deutlich nachteiligerem Wechselkurs für die Kreditnehmer konvertiert wurden, als bestehendes Kapital.

Der wahrscheinlich beste Anlagetipp ist es  darauf zu achten, dass man für seinen eigenen Wohnbedarf eine ausbezahlte Immobilie im Eigentum besitzt, bzw. in einer unbefristeten günstigen Miete wohnt.  Bei Immobilien zu Anlagezwecken sollte man eher auf B-Lagen in durchschnittlich guten Wohnlagen mit guter Infrastruktur setzen. Top Lagen bringen oft sehr wenig Rendite und in C-Lagen muss man mit mehr Problemen durch die Mieter rechnen.

Zum Artikel im Wirtschaftsblatt geht es hier.

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Immobilienpreise Mauerbach

In Mauerbach findet man noch unberührte Natur, viel Wald und Wanderwege

Mauerbach, eine kleine Wienerwaldgemeinde, angrenzend an den 14. Wiener Gemeindebezirk, bietet eine sehr gute Wohnqualität mit guter öffentlicher Anbindung nach Wien Hütteldorf.

Die Immobilienpreise in Mauerbach stellen sich wie folgt dar:

Man kann erkennen, dass bei nur 31 Verkaufstransaktionen und einer Anzahl von ca. 1550 Haushalten im Gemeindegebiet ein relativ geringer Wohnortwechsel von ca. 1:50 stattfindet. In Purkersdorf beispielsweise ist die Wechselhäufigkeit mehr als doppelt so hoch (1:22). Daraus lässt sich schließen, dass die Mauerbacher im Großen und Ganzen mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sein dürften.

Es gibt für Wien – Umgebung verhältnismäßig wenig Wohnungen in Mauerbach. Diese sind hauptsächlich in Kreuzbrunn und entlang der Hauptstrasse zu finden. Mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 1560,- /m2 sind die Wohnungen recht preiswert.

Bei den Einfamilienhäusern gibt es ein breites Spektrum mit vereinezlten Preisen bis knapp an die 500.000,- Euro, wobei der Preis des durchschnittlichen Einfamilienhauses aber nur ca. 211.000,- Euro beträgt.

Die Grundstückspreise sind sehr von der Lage abhängig. An der recht befahrenen Hauptstrasse gibt es Preise bereits unter 150,- /m2 und am Allerheiligenberg und der Sulz um ca. 220,- /m2.

Alle Angaben basieren auf Echtdaten der durchgeführten Kaufverträge des amtlichen Grundbuchs. Viele Preisstatistiken, die Sie sonst im Internet auftauchen, basieren auf Angebotspreise, die sich in Immobilieninseraten finden und entsprechen daher meist nicht der Realität.

Falls Sie wissen wollen, wieviel Ihre Immobilie in Mauerbach und Umgebung wert ist, biete ich Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Schätzung an.

Bitte füllen Sie dazu das Formular auf www.immobilien-mauerbach.info aus.

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Wohnungspreise Wien nach Bezirk

Der Wiener Wohnungsmarkt ist sehr volatil und birgt auch einige Überraschungen. Obwohl die Wohnungspreise im allgemeinen ansteigen gibt es zwischendurch Bezirke in denen die Wohnungspreise fallen.

Die angegebenen Preise sind durchschnittliche Kaufpreise pro m2 für gebrauchte Wohnungen. Diese Preise wurden ausschließlich aus dem amtlichen Grundbuch entnommen. Das bedeutet, dass diese Preise den wahren Kaufpreisen entsprechen, wie sie auch im Kaufvertrag stehen. Im Gegensatz zu den vielen verschiedenen Statistiken und Preisübersichten, die immer die Angebotspreise heranziehen, handelt es sich hier um reale Werte. Es wurden alle Kaufverträge aus den Jahren 2009 und 2010 herangezogen, die auch die Wohnfläche angeführt hatten.

Bitte beachten Sie, dass es sich hier um durchschnittliche Werte handelt, die Ihnen als Richtwerte dienen können. Diese können natürlich aufgrund des Zustandes, diverser Zu- und Abschläge entsprechend individuell sehr unterschiedlich sein. Auch können innerhalb eines Bezirkes deutliche Preisunterschiede aufgrund der Lage enstehen. Es ergibt einen großen Unterschied ob Sie z.B. im 16. Bezirk eine Wohnung am Gürtel oder am Wilheminenberg anbieten.

Für eine realistische Marktpreiseinschätzung ist es notwendig zu all den genannten Faktoren auch die aktuelle Nachfrage für die angebotene Art von Wohnung zu kennen.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann füllen Sie bitte das

Anfrageformular auf www.immo-wien.info aus.

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Immobilienpreise Purkersdorf

Immobilienpreise Purkersdorf 2009-2010

 

Die Wienerwaldgemeinde Purkersdorf ist ein beliebter Wohnort westlich von Wien, anschließend an den 13. Bezirk und den Lainzer Tiergarten.

Wenn man die verkauften Immobilien in den Jahren 2009 und 2010 in Purkersdorf betrachtet, dann sieht man, dass zwar die Anzahl der verkauften Immobilien gestiegen ist, das Preisvolumen aber rückgängig war. Sehen wir uns die einzelnen Kategorien an:

Wohnungen:

Purkersdorf ist eine der Wienerwaldgemeinden mit der prozentuell höchsten Anzahl an Wohnungen. Das ist gut für die Gemeinde, da auf dem gleichen Platz mehr Menschen wohnen können als in Einfamilienhäusern und daher mehr Einnahmen für die Gemeindekassa lukriert werden kann. Der Durchschnittspreis pro m2 liegt bei ca. 2000,- was für eine Gemeinde in Wien Umgebung beachtlich hoch ist. Die Schwankungsbreite ist sehr hoch, hat sich aber gegenüber 2009 ein wenig reduziert. Der durchschnittliche Wohnungspreis fiel aber um ca. 20% auf 154.428,-

Häuser:

Die Anzahl der verkauften Häuser erhöhte sich, ebenso wie der Durchschnittspreis. Hier ist eine gegenteilige Tendenz gegenüber den Wohnungspreisen erkennbar.  Aber im Besonderen bei den Häusern kann man eine sehr große Preisbandbreite erkennen.

Grundstücke:

Die Grundstücke sind die große Überraschung in der Statistik. Es wurden sehr wenige Grundstücke mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 160,- /m2 verkauft. Diese Darstellung verzerrt die Realität etwas. Da in Purkersdorf so gut wie keine freien Baugründe vorhanden sind, werden Grundstücke oft mit den darauf befindlichen alten Häusern gekauft, die danach abgerissen werden. Die verkauften Grundstücke haben anscheinend gravierende Nachteile gehabt und wurden daher relativ billig verkauft. Der realistische Grundstückspreis in Purkersdorf liegt wahrscheinlich zwischen 150,- und 250,- , je nach Lage, Geräuschkulisse und Beschaffenheit.

Alle Preise stammen aus dem öffentlichen Grundbuch und nicht aus Angebotspreisen von Immobilienplattformen. Daher stellen diese Preisangaben die wirklich erzielten Preise dar und nicht die oft weit überzogenen Wunschpreise der Anbieter, die in diversen Statistiken angegeben sind.

Um den Marktwert einer Immobilie feststellen zu können, reicht es aber nicht aus nur die angegebenen Werte herzunehmen. Es muss die genaue Lage, Beschaffenheit der Immobilie, aktuelle Marktfähigkeit und viele weitere Komponenten berücksichtigt werden.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann rufen Sie mich an.

Sie können auch gleich das Anfrageformular auf www.immobilien-purkersdorf.info ausfüllen.

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RE/MAX-ImmoSpiegel 1. Halbjahr 2011: Immobilienmarkt weiter auf hohem Niveau

45.528 Immobilienkäufe fanden im 1. Halbjahr 2011 statt

Österreicher investierten 2011 im 1. Halbjahr 8,3 Milliarden Euro in Immobilien. Wien liegt mit über 2,31 Mrd. Euro wieder klar voran.

• 45.528 Immobilienkäufe wurden zwischen Jänner und Juni 2011 im Amtlichen Grundbuch eingetragen, die meisten davon, nämlich 10.630, in Niederösterreich.
• Der Wert der verbücherten Immobilien sank dabei um € 522 Mio. (-5,9%). Besonders stark war der Rückgang des Handelsvolumens bei Zinshäusern.
• Ähnlich begehrt wie im Boomjahr 2010 waren bei den Österreichern im 1. Halbjahr 2011 Grundstücke: 10.789 (+1,3%) und Eigentumswohnungen: 16.927 (- 0,8%).
• Deutliche Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen in den Bundesländern Salzburg, Niederösterreich, Oberösterreich und Wien.

(Alle Zahlen sind im Vergleich zum 1. Halbjahr 2010.)

Diese Daten veröffentlicht RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienmakler-Netzwerk, auf Basis der Kaufvertragssammlung von WEBSERVICES.united.

„Der RE/MAX-ImmoSpiegel repräsentiert wieder zuverlässige Kaufpreis-Daten über alle Immobilienkäufe und zwar flächendeckend für ganz Österreich“, erklärt Mag. Anton Nenning, Managing Direktor von RE/MAX Austria. „Die Preise sind keine Internet-Angebotspreise, keine Schätzungen oder Vermutungen, sondern die Summe tatsächlich bezahlter und verbücherter Werte von tatsächlichen Verkäufen. Das sind unbestritten die besten und zuverlässigsten Daten für Immobilien-Preise in Österreich.“

RE/MAX verwendet diese Daten zur Preis-Trend-Ermittlung, zur Bestimmung von Mittelwerten und für objektgenaue Immobilienpreis-Vergleiche auf Bezirks- und Gemeinde-Ebene.

„Die Erhebung der Daten, die Analyse und Aufbereitung sind sicher viel Aufwand. Aber unsere Kunden und schlussendlich der gesamte Immobilienmarkt profitieren von unserem Engagement und der daraus entstandenen Transparenz,“  so Nenning weiter.

Die Devise „Grundbuch statt Sparbuch“ ist weiterhin im Trend

Die Österreicher investieren laut RE/MAX-ImmoSpiegel unvermindert in Grund und Boden, aber auch in Wohnungen und Häuser. 45.528 Immobilienkäufe wurden zwischen Jänner und Juni 2011 im österreichischen Grundbuch eingetragen. Das sind um 162 oder 0,35% mehr als im Vorjahresvergleichszeitraum. Eine Mengen-Steigerung zum boomenden Vorjahr ist also nicht zu verzeichnen.

Dabei wechselten Grundstücke, Häuser, Wohnungen, etc. um 8,277 Mrd. Euro die Besitzer. Das entspricht gegenüber dem ersten Halbjahr 2010 einer Verringerung des Handelswerts um -5,9%. Der liegt aber noch immer +3,8% über dem Vergleichszeitraum von 2009.

Wien führt nach Wert, Niederösterreich nach Anzahl

Wertmäßig war Wien mit 28,0% der Kaufsumme allen anderen Bundesländern voran, gefolgt von Niederösterreich mit 16,7%, Oberösterreich mit 13,5%, der Steiermark mit 11%, Tirol mit 10,4% und Salzburg mit 9,1%. Schlusslichter waren größenbedingt Vorarlberg mit 5,8%,  Kärnten mit 3,7% und das Burgenland mit 1,8%.

Die meisten Immobilienkäufe, nämlich 23,3% erfolgten in Niederösterreich mit 10.630 (+ 8,8%) gefolgt von Wien mit 7.539 (-5,5%), Oberösterreich mit 6.747 (+1,7%) und der Steiermark mit 6.274 (-0,2%) der Gesamttransaktionen. Die anderen Bundesländer liegen anzahlmäßig zwischen 4,9% und 8,7%.

Gold, Grund, Ziegel und Beton

Der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA, rechnet aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch im 2. Halbjahr mit einer positiven Entwicklung. „Im Moment sind Aktien als Anlagewert offensichtlich nicht wirklich ein Renner. Wer kann, investiert in Gold, Grund & Boden oder in Ziegel & Beton. Mit dem Vorteil, dass Immobilien auch selbst nutzbar oder vermietbar sind und neben einer allfälligen Wertsteigerung auch laufende Erträge abwerfen, was Gold und andere Rohstoffe ja bekanntlich nicht können.“

Handelstrend: Eigentumswohnungen vor Grundstücken, sonstigen Gebäuden und Einfamilienhäusern

Erwartungsgemäß die zahlenmäßig größte Gruppe der Immobilienkäufe waren Eigentumswohnungen: 16.927 Wohnungen wechselten in Österreich um durchschnittlich

€ 136.761,- den Eigentümer. Die Wertsteigerung von +7,5% liegt damit deutlich über der des Vorjahres von 4,5%. Die Zahl der gekauften Wohnungen zeigt nach dem Vorjahresboom von +18,5% im Jahresvergleich einen leichten Rückgang von -0,8%.

Auch Grundstücke erfreuten sich weiter großer Beliebtheit: 10.789 Grundstücke im Gesamtwert von € 1,20 Mrd. wurden im ersten Halbjahr gehandelt. Damit stieg die Transaktionsanzahl gegenüber dem Rekordjahr 2010 um weitere 1,3%, während der Gesamtwert um 1,6% sank.

22 Almen, 19 Keller und 1 Sportplatz

Der RE/MAX ImmoSpiegel zeigt weiter, dass 2011 im ersten Halbjahr neben 4.400 Einfamilienhäusern und 615 Reihenhäusern auch 6.525 „andere Gebäude“ veräußert wurden, dazu noch 1.650 Waldgrundstücke, 382 Weingärten, 821 Landwirtschaften und 22 Almen.

Dem stehen im gewerblichen Bereich Transaktionen von 234 Zinshäusern und 269 Zinshausanteilen, 318 Geschäftslokalen, 75 Lagern und 128 Büros gegenüber. Die gewerblichen Bereiche übrigens alle mit einem deutlichen Minus.

Weiters wechselten noch 839 PKW-Abstellplätze, 449 Hausanteile, 84 Kleingärten, 19  Keller und 45 Dachböden – letztere nahezu ausschließlich in Wien – die Besitzer.

Die restlichen Transaktionen verteilen sich auf Sonderfälle, Straßenflächen und genau einen Sportplatz.

Wohnungspreise österreichweit unterschiedlich, Wien liegt bei € 146.892,-

Alleine in Wien wurden heuer bis Ende Juni 5.055 Wohnungen zu einem Durchschnittspreis von  € 146.892,- gekauft. Das sind um -3,5% weniger als im boomenden Vorjahreszeitraum aber zu einem um +7,2% höheren Durchschnittspreis.

Die teuersten Wohnungen wechselten wieder in Vorarlberg die Besitzer, nämlich im Schnitt um € 178.749,- (+5,4%), die wenigsten und billigsten im Burgenland um € 66.235,-.

Die Schere zwischen dem billigsten und dem teuersten Wohnungsbundesland ging wieder auf den Wert von 2009 zurück: Während im ersten Halbjahr 2009 eine Wohnung in Vorarlberg das 2,8-fache einer burgenländischen wert war, und das Verhältnis 2010 sogar auf das 3,4-fache angestiegen ist, ging der Wert im ersten Halbjahr 2011 wieder auf das 2,7-fache zurück.

West-Ost-Gefälle bleibt, massive Verschiebungen in den Bundesländern.

„Das bekannte West-Ost-Gefälle bei Wohnungspreisen besteht weiterhin“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, „aber die Reihung der Bundesländer verändert sich.“ Das Bundesland Salzburg hat mit Wohnungspreisen von

€ 176.301,- eine einmalige Steigerungsrate von +15,6% zu verzeichnen und überholt somit Tirol mit Wohnungspreisen von € 166.200,- (+4,1%).

Oberösterreich liegt mit € 125.325,- (+10,4%) im Jahresvergleich vor Kärnten mit € 116.943,- (minus -5,0%). Trotz einer Steigerung von 12,4% ist es bei den Niederösterreichern billiger:

€ 109.837,- pro Wohnung; ebenso in der Steiermark mit Wohnungen um € 95.935,- (+ 4,1%).

Damit ergäbe sich rein theoretisch ein einfacher, aber rentabler Hinweis für Personen mit freier Wohnortwahl und fixem Einkommen: Für Pensionisten zum Beispiel ist das Leben im Burgenland, dem Waldviertel, der Obersteiermark und Teilen Kärntens aufgrund der geringeren Wohnungskosten bei gleicher Pensionshöhe rentabler, weil wesentlich billiger. Dagegen sind marktorientierte, sprich höhere Löhne und Gehälter in den Ballungsräumen in einer ständigen Wechselwirkung mit den ebenso höheren Wohnungskosten ebendort.

Die Anzahl der verkauften Wohnungen veränderte sich in den Bundesländern sehr unterschiedlich. Während Oberösterreich (+16,0%), Salzburg (+7,5%), Niederösterreich (+6,1%) zulegten und Tirol konstant blieb, verloren Wien (-3,5%),  die Steiermark (-6,7%), Burgenland (-9,8%), Vorarlberg (-14,2%) und vor allem Kärnten mit -18,6% an Terrain.

Einfamilienhäuser:  Preisanstieg und leichter Mengen-Rückgang.

Die Anzahl der ge- und verkauften Einfamilienhäuser ging um 7,4% zurück. „Dies liegt aber nicht etwa an geringerer Nachfrage, sondern vielerorts an wenig Angebot und oft auch an mangelhafter Vermarktung durch Selbstverkäufer. Ein guter Zeitpunkt also, um zum Verkauf anstehende Objekte zur professionellen Vermarktung an Profis zu übergeben und damit die Erfolgschancen und Erträge wesentlich zu erhöhen,“ wie Reikersdorfer meint. Von den 4.400 im ersten Halbjahr im Grundbuch verbücherten Einfamilienhäusern waren nur 296 in Wien. Mengenmäßig voran liegt Niederösterreich mit 1.155 Einfamilienhäusern zum Preis von

€ 144.571,-. Das ist ein Mengen-Rückgang von 1,5% bei einem gleichzeitigen Preisanstieg von 2,1%. Damit ist der wichtigste Markt in Niederösterreich, nämlich der für Einfamilienhäuser, wieder stabil.

Die Preisliste für Einfamilienhäuser führt wie immer Wien vor Tirol und Salzburg an: Wien: € 307.319,- (-6,0% nach +10,4% im Jahr 2010), Tirol: € 307.089,- (+6,9%) und das Bundesland Salzburg: € 280.297,- (+11,1%). Vorarlberg liegt mit € 265.759,- (+11,6%) bei den Preisen für Einfamilienhäusern an vierter Stelle. Am günstigsten sind Einfamilienhäuser im Burgenland mit € 85.596,- (-2,6%).

 

Grundstückspreise steigen

Bei den Grundstückspreisen führt Wien mit € 287,- (+4,0%) pro Quadratmeter, vor Vorarlberg mit € 139,- (+12%), Tirol mit € 138,- und Salzburg mit € 116,- (+8,4%). Die günstigsten Grundstücke sind im Burgenland um  € 16,- und in der Steiermark um € 31,- pro Quadratmeter zu haben und dort sind auch im Vergleich zum Vorjahr die Preise konstant geblieben. Im Bundesschnitt kostete im ersten Halbjahr ein Grundstück € 54,8 und damit um 10,5% mehr als im ersten Halbjahr 2010. Die Hälfte aller gehandelten Grundstücke kostete dabei weniger als € 36,4 /m².

Einbruch bei Zinshäusern

Am Zinshausmarkt kam es im Vergleich zum ersten Halbjahr 2010 zu einem regelrechten Einbruch aufgrund fehlenden Angebots. Während im ersten Halbjahr 2010 noch 405 Zinshäuser im Wert von über € 740 Mio. gehandelt wurden, waren es in den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 lediglich 234 Zinshäuser im Wert von € 442 Mio. Davon entfielen 95,3% oder € 422 Mio. alleine auf Wien.

RE/MAX mit starkem ersten Halbjahr 2011

RE/MAX Austria konnte auch nach dem ersten Halbjahr 2011 zufrieden Bilanz ziehen: Das größte Maklernetzwerk Österreichs konnte die Anzahl der getätigten Verkäufe bei nahezu konstantem Markt um 6,4% und den Transaktionswert um über 17% steigern. Damit ist es RE/MAX wieder gelungen, die Marktführerschaft in Österreich weiter auszubauen.

Hintergründe zur Datenermittlung

Mit einem aufwendigen Verfahren werden die Daten von WEBSERVICES.united einzeln erhoben und von RE/MAX Austria geprüft und nach einem komplexen Statistikverfahren aussagekräftige und vergleichbare Mittelwerte errechnet.

RE/MAX ist das einzige Immobilienmakler-Unternehmen in Österreich, dem alle Grundbuchsdaten flächendeckend zur Auswertung und Veröffentlichung zur Verfügung stehen. Veröffentlichungen dazu finden sich auch im Internet unter

www.remax.at/immospiegel

Die Datenbasis enthält seit Jänner 2009 alle im Amtlichen Grundbuch verbücherten Kauftransaktionen in ganz Österreich.

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Kaufen oder mieten ?

Online Kalkulator der New York Times

Kaufen oder Mieten ist eine klassische Fragestellung, die sich viele Immobiliensuchende immer wieder stellen.

Als Daumenregel gilt:

Wer vor hat länger als 5-10 Jahre in der Immobilie zu bleiben, der soll kaufen, darunter ist Mieten besser.

Warum ist das so:

1, Kaufnebenkosten

Eine Immobilie hat Kaufnebenkosten von ca. 6 – 10%. Damit diese Kosten durch Preissteigerung wieder verdient werden können, setzt voraus, dass sie die Immobilie entweder sehr günstig, unter Marktwert gekauft haben, oder dass Sie die Immobilie lange behalten.Weiters haben Sie beim Verkauf ebenfalls Aufwendungen und Kosten, die man berücksichtigen muss.

2, Instandhaltung

Jede Immobilie benötigt eine laufende Instandhaltung, genauso wie ein Auto, und verursacht damit Kosten die in die Kaufkosten mit einberechnet werden müssen. Bei der Miete muss sich der Vermieter um die Instandhaltung der Immobilie kümmern.

3, Kapitalertragsausfall

Wenn Sie ihr Barkapital, das sie zum Ankauf verwendet haben, einsetzen um einen Zins- oder produktiven Ertrag zu erzielen, dann muss diese Ertragserwartung ebenfalls berücksichtigt und der Miete gegengerechnet werden.

4, Unvorhergesehenes

Es gibt immer wieder unvorhersehbare Lebensumstände, die es notwendig oder sinnvoll machen, den Wohnsitz zu verändern und die Nutzungsdauer der Immobilie verkürzt sich somit gegenüber dem geplanten Zeitraum.Weiters spielt die Zinsentwicklung, die Inflation, sowie die Wirtschaftslage eine wichtige Rolle um die Finanzierungskosten und den am Ende der Laufzeit erzielbaren Verkaufspreis zu ermitteln.

5, Wiederverkaufswert

Als jährliche Preissteigerung kann man 1-2%, je nach Art der Immobilie annehmen. Dazu muss man aber eine Abwertung des Gebäudes berücksichtigen. Ein Haus hat im Normalfall eine Lebensdauer von 60 – 100 Jahren. Bei 100 Jahren Lebensdauer hat man also wieder eine Abschreibung des Wertes des Gebäudes von 1% vorzunehmen. Damit der Gesamtwert steigt, muss der Grundwert entsprechend ansteigen, oder es müssen laufend entsprechende Verbesserungsmassnahmen am Haus gemacht werden.

Die New York Times hat für alle, die es ganz genau wissen wollen, einen Online Calculator “Is it better to Buy or Rent?” kostenlos zur Verfügung gestellt. Damit kann man eine Kalkulation durchführen und die verschiedenen Parameter verändern und damit die Situation besser beurteilen.

Dies gilt für den eigenen Wohnbedarf. Falls eine Immobilie als Anlagegut zur Vermietung gekauft wird gelten natürlich andere Regeln.

Das Eigentum an Immobilien sollte auch immer unter der Sicht der sicheren und nutzbaren Geldanlage gesehen werden, wenn ein großer Teil des Kapitals als Eigenkapital vorhanden ist. Man bekommt man einen realen Gegenwert für Geld, das ja nur auf Vertrauen in das Geldsystem des Staates und der Banken basiert, aber keinen realen Wert hat. Ebenso wie Gold, Edelmetalle oder andere Sachwerte ist die Immobilie ein relativ sicherer Hafen für die langfristige Wertbeständigkeit von Vermögen.

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RE/MAX-ImmoSpiegel 2010: Immobilienmarkt mit starkem Wachstum

2010 fanden 93.807 Immobilienverkäufe im Gesamtwert von 17,25 Mrd. Euro statt

Wien liegt mit 4,927 Mrd. Euro (+ 17,64 %) beim Immobilien-Verkaufswert klar voran, Niederösterreich mit den meisten Immobilienverkäufen (20.426)

Diese Daten errechnet RE/MAX Austria, Österreichs größtes Immobilienexperten-Netzwerk, auf Basis der Kaufvertrags-Sammlung von WEBSERVICES.united. “Der RE/MAX-ImmoSpiegel ist die einzige Analyse für Immobilienpreise auf Basis zuverlässiger Kaufpreis-Daten aus dem amtlichen Grundbuch für ganz Österreich.” so Mag. Anton E. Nenning, Managing Direktor von RE/MAX Austria. “Beim RE/MAX-ImmoSpiegel werden nur Immobilienpreise von tatsächlichen Verkäufen zur Berechnung herangezogen. Nur der RE/MAX-ImmoSpiegel bildet die Realität ab und nicht irgendwelche Angebote aus dem Internet, die oft gar nicht verkauft werden und wenn, dann meist zu ganz anderen Preisen als im Internet angeboten, nämlich billiger. RE/MAX ist zudem das einzige Immobilienunternehmen in Österreich, dem alle Grundbuchsdaten flächendeckend zur Auswertung und Veröffentlichung zur Verfügung stehen.” RE/MAX selbst verwendet diese ImmoSpiegel-Daten für objektgenaue Immobilien-Preis-Vergleiche auf Bezirks- und Gemeinde-Ebene ebenso wie zur Bestimmung von Mittelwerten für Quadratmeterpreise und zur Trendermittlung bei Preisveränderungen und zur Abbildung der lokalen Immobilienmarkt-Entwicklung.

Die meisten Immobilienkäufe in Niederösterreich

Insgesamt wurden 93.807 Immobilienkäufe im Jahr 2010 im amtlichen österreichischen Grundbuch eingetragen. Dabei wechselten Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um 17,25 Milliarden Euro die Besitze: damit ist der Wert der gehandelten Immobilien um 5,8 % und die Anzahl um 12,7 % gestiegen.

Erwartungsgemäß die größte Gruppe waren Eigentumswohnungen: 34.932 (+ 14,9%) wechselten im Jahr 2010 ihre Besitzer. Danach folgten 22.765 (- 1,1%) Gebäude (inkl. 10.374 Einfamilienhäuser) und 22.794 (+ 11,13 %) Grundstücke, ebenso wie 3.224 (+ 2,7 %) Waldgrundstücke, 1.717 (- 7,5 %) PKW-Abstellplätze, 736 (+ 25,6 %) Weingärten bis hin zu beispielsweise 62 Almen und 3 Sportplätzen im Jahr 2010.

Wertmäßig war Wien mit 28,6% (zuletzt 25,64%) der Kaufsumme allen anderen Bundesländern voran, gefolgt von Oberösterreich mit 15,9%, Niederösterreich mit 14,5% und vor der Steiermark mit 10,4%. Schlusslichter waren Kärnten mit 5,9%, Vorarlberg mit 5,5% und das Burgenland mit 1,55%. Die meisten Immobilienkäufe erfolgten 2010 in Niederösterreich mit 20.426 (+ 12,3 %) gefolgt von Wien mit 15.984 (+ 18,7 %), Oberösterreich mit 13.704 (+ 12,5 %) und der Steiermark mit 13.386 (+ 10,8 %).

Eigentumswohnungen

Der Preis für Eigentumswohnungen lag 2010 im Bundesschnitt (gewichtetes Mittel) für die 34.932 Eigentumswohnungen bei 129.927,- Euro. Damit war der Preis für Eigentumswohnungen 2010 um 5,96 % höher gegenüber dem Vorjahr. Der Anzahl nach wurden in Österreich im Jahr 2010 gegenüber 2009 um 17,2 % mehr Eigentumswohnungen verkauft. Der Gesamtwert der im Jahr 2010 in Österreich verkauften und verbücherten Preise für Eigentumswohnungen beläuft sich auf 5,14 Mrd. Euro.

In Wien wurden 2010 10.598 (Jahr 2009 9.035) Eigentumswohnungen mit einem Durchschnittspreis von 138.328,- Euro verkauft. Das sind um +17,3% mehr Wohnungen als im Jahr 2009 und sie kosteten im Schnitt um 2,6% mehr. Die teuersten Eigentumswohnungen wechselten in Vorarlberg den Besitzer, im Schnitt um 174.877,- Euro, die billigsten im Burgenland um 55.479,- Euro. Während die Preise in Vorarlberg also um kräftige 9,1% stiegen, gingen sie im Burgenland um – 4,0% zurück.

Preislich dazwischen liegen Eigentumswohnungen in Tirol mit 160.794,- Euro (+ 2,5 %), in Salzburg mit 150.337,- Euro (+ 14,1%) und in Kärnten mit 123.084,- Euro (+ 4,9 %). Billiger ist es bei den Oberösterreichern mit 116.267,- Euro (+ 9 %), den Niederösterreichern mit 104.005,- Euro (+ 8,5 %) und den Steirern mit Eigentumswohnungen um 97.912,- Euro (+ 13 %). Die Steiermark folgt mit 4.814 verkauften Eigentumswohnungen mengenmäßig der Bundeshauptstadt und liegt damit vor Niederösterreich mit 4.480, Tirol mit 3.989 und Oberösterreich mit 3.602.

Trend bei Anlegerwohnungen macht sich in Wien bemerkbar

Eine interessante Entwicklung zeigt sich bei den Durchschnittsgrößen der Eigentumswohnungen: Während in Wien der Mittelwert bei den verkauften Eigentumswohnungen von 77 m2 auf 71 m2 zurückging, zeigen sich die Größen der verkauften Eigentumswohnungen in den anderen Bundesländern konstant bis leicht steigend. Sie liegen zwischen 71m2 in Salzburg und 79m2 in Oberösterreich. “Die Ursache in Wien dürfte wohl bei den derzeit sehr beliebten Anlegerwohnungen zu suchen sein: Sie werden ja unter anderem nach den Kriterien “leichte Vermietbarkeit” und “Rentabilität” gekauft, und da schneiden kleinere Einheiten eindeutig besser ab” so Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX-Austria.

Die teuersten Pflaster

In Wien Innere Stadt lag im Jahr 2010 der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Schnitt bei 6.016,- Euro/m2 (+ 19,7 %), danach folgen die Bezirke Zell am See mit 3.006,- Euro/m2, Bregenz mit 2.945,- Euro/m2, Kitzbühel mit einem Schnitt von 2.915,- Euro/m2, die Wiener Nobelgegenden Döbling mit 2.879,- Euro/m2, Mariahilf mit 2.883,- Euro/m2, Hietzing mit 2.820,- Euro/m2 und die Stadt Innsbruck mit 2.747,- Euro/m2 noch vor der Stadt Salzburg mit 2.673,- Euro/m2. Besonders auffällig ist die Entwicklung beim Quadratmeterpreis in der Stadt Salzburg mit + 16,5%, aber auch in der Stadt Innsbruck legten die Quadratmeter-Preise mit einer Steigerung von 9,8 % deutlich zu.

Das billigste Bundesland bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen generell ist im Burgenland mit 995,- Euro/m2. Die billigste Wohnecke Österreichs findet sich jedoch in der Obersteiermark. Dort liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken Judenburg, Mürzzuschlag und Knittelfeld mit Werten von 542,- bis 665,- Euro/m2 am untersten Ende der österreichweiten Quadratmeterpreis-Skala.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser werden naturgemäß in den Bundesländern gehandelt. Mengenmäßig voran liegt Niederösterreich mit 2.684 (+ 5,4 %) Einfamilienhäusern zum Durchschnittspreis von 137.518,- Euro (Jahr 2009: 137.156,-). In der Preisliste für Einfamilienhäuser führt Wien vor Tirol und Salzburg. Wien: 323.706,- Euro (+ 14,6 %), Tirol: 284.099,- Euro (+ 2,5%) Salzburg: 259.359,- Euro (- 2,9 %). Am günstigsten sind Einfamilienhäuser im Burgenland um 95.198,- Euro (+ 8,7 %) und der Steiermark um 135.410,- Euro (+ 1,2 %).

Bei den Grundstückspreisen führt Wien mit 316,- Euro/m2. Plätze getauscht haben Tirol und Vorarlberg: Vorarlberg mit eine Quadratmeterpreis von 131,- Euro liegt heuer vor Tirol mit 129,- Euro /m2. Danach folgen das Bundesland Salzburg mit 110,- Euro/m2, Oberösterreich mit 46,- Euro/m2, Niederösterreich mit 36,- Euro/m2, Kärnten mit 34,- Euro/m2 und die Steiermark mit 29,- Euro/m2. Die günstigsten Grundstücke sind im Schnitt im Burgenland mit einem Quadratmeterpreis von 17,- Euro/m2 zu haben.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Preise für Baugrundstücke im Jahresvergleich – mit Ausnahme in den Top-Lagen, denn hier gab es zum Teil ein kräftiges Plus – weitgehend konstant blieben.

Zinshausmarkt fast ausschließlich in Wien

Der Handelswert der verkauften Zinshäuser stieg um +24,6% auf 1,44 Mrd. Euro. Von den 753 (+ 24,4 %) in Österreich im Jahr 2010 gehandelten Zinshäusern waren 672 oder 89,2% in Wien. Dem Investitionsvolumen nach entfielen 95 % des österreichweiten Gesamtwertes bei Zinshäusern alleine auf die Bundeshauptstadt.

Hintergründe zur Datenermittlung

Die Daten werden von WEBSERVICES.united einzeln aus dem Grundbuch ausgelesen und in Tabellenform gebracht. RE/MAX Austria errechnet aus den 93.806 Einzelfalldaten nach einem komplexen Berechnungsverfahren aussagekräftige und vergleichbare Mittelwerte. Die Datenbasis enthält seit Jänner 2009 alle im Amtlichen Grundbuch verbücherten Kauftransaktionen für ganz Österreich, in einzelnen Fällen (Landeshauptstädte, Wien) auch für 2008.

Ich stehe Ihnen gerne für weitere, tiefergehende Informationen bezüglich Wien und Umgebung zur Verfügung.

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Niemand verkauft mehr Immobilien als RE/MAX

RE/MAX International hat eine neue Statistik mit Transaktionszahlen, Zahlen von RE/MAX Büros und Associates basierend auf Daten von 2009 bereitgestellt. Die Statistik ist zurzeit der aktuellste Überblick und zeigt auch vergleichbare Zahlen von Mitbewerbern wie “Century 21″ oder “ERA Immobilien”.

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