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Archive for März 2010

Wohnungspreise 2004 - 2009

Die Grafik zeigt die Entwicklung der Wohnungspreise pro m2 Wohnfläche im Westen von Wien im Zeitraum von 2004 bis 2009. Alle angeführten Preise sind Mittelpreise von gebrauchten Eigentumswohnungen die in den Bezirken 12 – 17 verkauft wurden. Die Quelle der Daten ist der Fachverband der Immobilientreuhänder der WKO.

Natürlich kann es je nach Lage, Zustand und Größe der Wohnung entsprechend große Abweichungen nach oben oder nach unten geben. Nehmen wir zum Beispiel den 16. Bezirk. Es gibt hier die Gegend am Gürtel wo Preise um 1200,- erzielbar sind und den Wilheminenberg wo man keinen m2 Preis unter 1800,- erwarten darf.

Im Jahr 2010 werden die Wohnungspreise stabil bleiben bzw. weiter leicht nach oben gehen. Viele Personen die verfügbares Kapital haben legen es derzeit meist in 2-3 Zimmer Wohnungen oder Luxuswohnungen in guter Lage in Wien an. Aufgrund der zukünftig erwarteten hohen Inflation (irgendwie muss sich der Staat ja entschulden) die ja eine reale Entwertung des Geldvermögens darstellt, flüchten Anleger derzeit gerne in derartige Objekte. Daher sind die Preise für Eigentumswohnungen eher im Steigen begriffen.

Die klassischen Einfamilienhäuser im Speckgürtel, zu dem der westliche Wienerwald und die Orte Purkersdorf, Gablitz und Mauerbach gehören, werden allerdings im Preis fallen. Sie sind keine guten Anlageobjekte, da die erzielbare Rendite bei der Vermietung zu gering ist. Meist kommen derzeit auch Häuser aus den 60er, 70er und 80er Jahren auf den Markt die schlecht wärmegedämmt, mit alten Heizsystemen ausgestattet und meist auch renovierungsbedürftig sind. Das neue Bewußtsein um den Energieverbrauch – Stichwort Niedrigenergie- oder Passivhaus – läßt Häuser mit schlechten Energieverbrauchswerten im Preis fallen. Dazu kommt, dass die Banken sehr vorsichtig bei der Kreditvergabe geworden sind und daher die Finanzierung für Familien mit Kinder, die die Hauptzielgruppe der Einfamilienhäuser sind, viel schwieriger geworden ist. Viele Familien wollen ins Haus im Grünen, können es sich aber derzeit einfach nicht leisten. Daher werden die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser zurückgehen.

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Makler - Die großen Abcasher? Foto: Liz West

Wieder einmal hat die Arbeiterkammer eine Presseinformation ausgesandt um die Höhe der Maklerprovision anzuprangern. Die bösen Makler verlangen doch glatt eine Provision von 3 Monatsmieten von einem Mieter oder 3% vom Käufer. Dies sei die höchste Provision in Europa.

Dazu gibt es folgendes anzumerken:

1, Niemand ist gezwungen eine Maklerleistung in Anspruch zu nehmen. Wenn jemand eine günstige Wohnung zur Miete sucht, dann gibt es oft private Angebote. Die Makler reißen sich nicht um derartige Aufträge, da hier nur wenig Geld zu verdienen ist.

2, Personen die sich in finanziell schwierigen Situationen befinden greifen oft auf Gemeindewohnungen oder Sozialwohnungen zurück, die sowieso nicht über Makler angeboten werden. Dazu muss man bedenken, dass mehr als 50% aller Wohnungen in Wien im Eigentum der Gemeinde Wien stehen. Von einem freien Wettbewerb kann man hier wohl sowieso nicht sprechen.

3, Maklerprovisionen sind immer erfolgsorientiert. Das bedeutet, dass wenn eine Vermittlung nicht zustandekommt, dann ist auch keine Provision zu bezahlen. Das beinhaltet das Problem für die Makler, dass sie oft sehr hohe Zeitaufwendungen haben, die niemand bezahlt. Besonders in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, in denen der Kauf sehr oft aufgrund von Finanzierungsproblemen nicht zustandekommt,  kann das für den Makler eine sehr negative  Auswirkung haben.

4, Für die Maklerdienstleistung gibt es in Österreich eine gesetzliche Höchstgrenze, die in gegenseitigem Einverständnis auch unterschritten werden kann. In einigen Ländern gibt es gar keine Höchstgrenze. Aber bedenken Sie, dass die Maklerdienstleistung, wie Beratung, Vermarktung, Suche, rechtliche Abwägungen, Preisberatung, usw. einen Kunden möglicherweise viel Geld, Zeit und Probleme erspart. Diese Leistung hat einen Wert und soll auch angemessen bezahlt werden.

5, In kaum einem anderen europäischen Land sind die Zugangsbeschränkungen bzw. Ausbildungsstandards für Immobilienmakler derart hoch wie in Österreich (konzessioniertes Gewerbe). Nur Frankreich und Schweden haben ähnlich hohe Ausbildungsstandards. Weiters sind Makler in Österreich verpflichtet eine Beratungshaftpflichtversicherung abzuschließen.

6, Zugegebenermaßen gibt es noch einige schwarze Schafe, die dem Ruf der Makler sehr schaden. Dagegen hilft auch die beste Ausbildung nichts, denn das ist eine Charakterfrage. Der Vorwurf, dass die Maklerprovision bei den Mieten öfters falsch berechnet wird, ist zum Teil berechtigt. Ich habe manchmal  bemerkt, dass insbesondere günstigere Mietwohnungen mit höheren Provisionen als erlaubt angeboten wurden. Schuld sind hier zum Teil auch die Vermieter, die manchmal nicht nur keine der 3 möglichen Mieten Vermieterprovision bezahlen, sondern dann von der erzielten Maklerprovision des Käufers auch noch eine Monatsmiete rückvergütet haben wollen, weil er dem Makler das Recht gab, die Wohnung anbieten zu dürfen. Jeder Makler der sich auf derartiges einlässt ist selber schuld.

7, Die Darstellung der Provisionen ist in Österreich höchst ungeschickt. Beim Verkauf ist die Provision 3% + 3%, also gesamt 6% des Kaufpreises. Der Käufer erhält also einen Preis angeboten und die Marge des Maklers wird mit 3% extra ausgewiesen. Wenn das bei Autos ebenso transparent dargestellt wäre, dann würden sich alle über die bösen Autoverkäufer aufregen. Aber wenn der Verkaufsaufwand, wie in jeder anderen Branche in den Produktpreis eingerechnet wird, dann gibt es einen Gesamtpreis den der Käufer gut mit anderen, auch privaten Angeboten, vergleichen kann. In vielen anderen Ländern wie den USA oder England wird die gesamte Provision in Höhe von 5% nur vom Verkäufer verlangt. Deshalb gibt es in diesen Ländern auch keine Provisionsdiskussion. Diese Umstellung des Provisionssystems wäre auch in Österreich längst fällig.

Abschließend kann ich nur sagen, dass die Leute, die der Meinung sind, dass die Makler alle reich sind, keine Ahnung von der Realität haben. Ich kenne die Umsätze der RE/MAX Kollegen österreichweit, die eher über dem Durschnitt der österreichischen Makler liegen. Wenn jemand sehr hart arbeitet, oft an Abenden, teilweise an Wochenenden im Einsatz ist, und sein Geschäft aufbaut, dann kann er nach ein paar Jahren ein leicht überdurchschnittliches Gehalt eines österreichischen Arbeitnehmers erzielen, also umgelegt ca. 2000,- bis 3000,- Bruttoeinkommen. Dafür hat er aber die ersten Jahre viel Zeit und Geld investiert, das er damit noch nicht zurückverdient hat und nimmt ein hohes Risiko auf sich. Ein geringer Prozentsatz der Makler verdient mehr, der Großteil verdient aber weniger.

Denken Sie daran, wenn wieder auf die bösen, gierigen Makler losgeschlagen wird.

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Sobald man sich diese Frage stellt hat man schon den ersten Schritt zur Erkenntnis getan.

Allerdings stellen sich nicht alle Immobilienverkäufer diese Frage. Entweder meinen sie, dass die Immobilie so viel wert sein muß, weil die Person so viel daran gearbeitet oder investiert hat. Oder man geht überhaupt von einem Wunschpreis aus, da man eine gewisse Summe Geld benötigt, z.B. für den Ankauf einer anderen Immobilie. Oder man hat gehört, dass eine entfernter Nachbar den Preis xy für sein Haus bekommen hat, das ja viel schlechter als das eigene ist. Leider können diese Annahmen zu großen Schwierigkeiten führen.

Eine Immobilie, die überteuert angeboten wird (zu billig wird kaum angeboten) erzielt sehr wenig Nachfrage. Manche Interessenten ignorieren das Objekt, manche warten bis der Preis fällt. Manche Interessenten wissen aber, dass es bei dem überhöhten Angebotspreis wenig Nachfrage geben wird, sehen sich das Objekt an und machen ein Kaufanbot mit einen deutlich niedrigeren Preis. Falls das Objekt schon lange am Markt ist, dann sind die Verkäufer oft schon so genervt vom Warten und Hoffen, dass sie das Objekt dann weit unter Angebotspreis und unter Marktwert verkaufen.

Wäre es nicht am Besten, wenn man gleich einen marktfähigen Preis anbietet, sich viel Zeit, Mühen und Kosten erspart, rasch verkauft und vielleicht aufgrund der Nachfrage den Preis noch erhöhen kann?

Da stellt sich natürlich die Gretchenfrage: Wie ermittle ich den richtigen Preis?

Antwort: Fragen Sie mich!

Ich habe aufgrund meiner Erfahrung im Gebiet Wien-West-Umgebung ein gutes Gespür für die Preisgestaltung entwickelt. Aber ich arbeite nicht mit der Glaskugel sondern mache eine seriöse Wertschätzung Ihrer Immobilie auf der Basis von effektiv erzielten Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten in Ihrer Umgebung und dem Sach- oder Ertragswert der Immobilie. Wir bei RE/MAX lassen seit über einem Jahr jeden einzelnen Immobilien-Kaufvertrag in der gesamten Region analysieren und erstellen danach eine Kaufpreissammlung. Durch Zugriff auf diese Daten haben wir einen ausgezeichneten Überblick und können einen realistischen Marktpreis ermitteln.

Und was kostet das?

Antwort: Es kostet Sie einen Anruf oder ein Email und 2 Besuchstermine. Sonst nichts.

Versuchen Sie es einfach aus und kontaktieren Sie mich. Am besten gleich jetzt. Ich komme vorbei und erstelle Ihnen kostenlos und unverbindlich eine Schätzung.

Ing. Roland Strejcek
Tel: 0699-1817 84 33
E-Mail: rstrejcek@remax.net

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House of Horror

Verbliebene Spuren nach der Tat

In letzter Zeit kursieren diverse Meldungen zu den „Horrorhäusern“, wie z.B. im Wirtschaftsblatt. In Hongkong und Asien gelten sogenannte „Honzga“ zu den Unglücksbringern und werden daher sehr günstig angeboten. In solchen Häusern sind also z.B. Morde, Selbstmorde usw. passiert.

Wie hält es sich damit in Österreich? Nun, es kommt natürlich nicht sehr oft vor, dass derartige Objekte angeboten werden. Das Fritzl-Haus oder das Haus in dem Natascha Kampusch festgehalten wurde gehören in diese Kategorie.

Ich hatte auch einmal mit einem Haus zu tun in dem ein 4-fach Mord passierte. Das Unglück ereignete sich im Jänner 2006 in Mauerbach und ging durch alle Medien. Ein Vater ermordete aus Verzweiflung über eine drohende Delogierung 4 seiner 5 Kinder. Das Haus sollte nach der Tat versteigert werden, aber es wohnte noch die pflegebedürftige Schwiegermutter darin. Als diese schließlich in ein Heim kam, wollte der Sachwalter das Objekt verkaufen, was sich als sehr schwierig herausstellte. Schließlich wandte er sich an mich, als RE/MAX Zuständigen für Mauerbach.

Das Haus war in sehr schlechtem Zustand. Vollkommen angeräumt mit alten Sachen und die Spuren des Mordes waren nicht vollständig beseitigt, wie man auf dem Foto sehen kann. Ich bot das Objekt entsprechend günstig an. Bei den vielen Anrufen gab ich dann sofort den Hintergrund bekannt. Ca. 2/3 der Anrufer wollten danach keine Besichtigung mehr. Das restliche Drittel besichtigte und überraschenderweise gab es einen richtigen Kampf um das Haus unter den Kaufinteressenten. Schließlich wurde das Haus deutlich über den angebotenen Preis verkauft.

Zusammenfassend läßt sich sagen, dass sich jedes Objekt verkaufen läßt. Es ist immer eine Frage des Preises. Und natürlich des Marketings, denn damit sich der geeignete Käufer findet muß das Objekt entsprechend beworben und bekannt gemacht werden.

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