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Archive for September 2010

Gastbeitrag von Wilhelm Fetscher
Geschäftsführer der RE/MAX-DCI Gruppe

Viele, die so wie wir bereits seit Jahren in der Immobilienbranche als Makler tätig sind, wissen, wo die größten Herausforderungen liegen.

Es sind diese:

– geringe Akzeptanz

– mangelndes Vertrauen

– Umgehungsversuche

– Provisionsrechtfertigung

– in Frage gestellte Notwendigkeit des Maklers

Usw. zusammengefasst können diese Punkte als Imageproblem tituliert werden.

Dieses führt dazu, dass der Marktanteil, der von Maklern vermarkteten Objekten von privat genützten Immobilien in den letzten 10 Jahren kaum verändert in Österreich bei in etwa 30-40% liegt. Und das, obwohl die Qualität der Dienstleistung sich in diesem Zeitraum nachweislich bei sehr vielen Marktteilnehmern merklich gebessert hat. Die vielen Kundenreferenzen die wir bekommen (auszugsweise auf www.remax-dci.at/Referenzen) belegen eindrucksvoll, dass sowohl Abgeber als auch Käufer nach gelungenem Eigentumsübertrag die Dienstleistung nicht in Frage stellen, sondern im Gegenteil, mit der Arbeit meist höchst zufrieden sind.

Auch hat sich die Anzahl der Makler im selben Zeitraum signifikant erhöht.

Ein Grund für das schlechte Image und die niedrige Akzeptanz unseres Berufsstandes ist nicht zuletzt die in Österreich geltende Provisionsverordnung wonach wir hier als Doppelmakler die Interessen beider Vertragpartner (Abgeber & Käufer) zu gleichen Teilen zu wahren haben und lt. Gesetzgeber auch von beiden bezahlt werden. Es ist dabei eine Höchstprovision von 6% + Ust. vorgesehen, wobei die Provision meist zu gleichen Teilen gesplittet wird. Nicht selten aber wird uns Maklern vorgeworfen, für den Käufer ungleich weniger getan zu haben. Und in der Tat ist meist der finanzielle und zeitliche Aufwand für den Abgeber durch die Bezahlung der Marketingaktivitäten und den vielen Terminen ungleich höher.

Auf Grund der meist schlechten Quoten (es wird im Schnitt nur jede dritte beauftragte Immobilien tatsächlich verkauft, ist an der Gesamtprovision von 6% + Ust. auch kaum zu rütteln. Die Provisionshöhe ist notwendig, um ein profitables Wirtschaften zu ermöglichen, nach dem nicht wie in anderen Ländern ein Marketingentgelt eingehoben werden darf, sondern ausschließlich Erfolgshonorar bei tatsächlich erfolgter Vermittlung zur Verrechnung kommt. Dennoch hat sich in den letzten Jahren vor allem bei (schwachen Maklern), die entweder Ihre Dienstleistung beim Abgeber nicht verkaufen können, bzw. keine wirkliche Mehrwert Dienstleistung für den Abgeber anbieten können, die Unsitte eingebürgert, weitest gehend auf Abgeberprovision zu verzichten, hingegen aber die Käuferprovision gnadenlos als Beute zu kassieren.

Das führt dazu, dass es den Maklern, die bereit sind in Vorleistung zu gehen und für den Abgeber Zeit und Geld für umfangreiches Marketing zur Verfügung stellen, immer schwerer wird, Aufträge zu bekommen.

Viele leistungs- und kundenorientierte Makler denken deshalb seit Jahren darüber nach, die Provision auf den Abgeber um zu legen um auch für diejenigen – und wir sprechen hier von einer nicht geringen Anzahl potentieller Kunden – die bisher den Makler beim Immobilienkauf gemieden haben ein wertvoller Dienstleister sein zu können.

Wir von RE/MAX DCI haben nun mit 03.09.2010 dieses Vorhaben realisiert und bieten nun die überwiegende Anzahl der zum Verkauf angebotenen Objekte für Sie als Käufer vom Abgeber gestützt und somit provisionsfrei an. Diese Objekte sind extra mit dem obigen Logo: „Provisionsfrei für den Käufer“ gekennzeichnet. Wir gehen sogar noch einen Schritt weiter und verzichten freiwillig auf einen Prozent unserer möglichen Provision. Als Abgeber bekommen Sie deshalb unsere ausgeklügelten und erfolgreich erprobten Verkaufskonzepte wie z.B.: das Package: Bottom Up Price in Verbindung mit Open House und Bieterverfahren bereits für 5% + Ust. des erzielten Verkaufspreises.

Selbstverständlich bieten wir unsere Dienstleistung nach wie vor auch als Doppelmakler an und bemühen uns um eine ausgewogene und faire Einigung.

Überzeugen Sie sich bei einem persönlichen Gespräch mit einem unserer erfahrenen Spezialisten unter: www.remax-dci.at/Team

Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen und über Ihr Feedback als Bestätigung, Ihren Träumen ein zu Hause gegeben zu haben.

Gemäß unserer Firmenphilosophie: „Erfolg durch Vertrauen!“

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Frank Polzler und ich bei der Konferenz

Letzte Woche fand in Wien die 2. Europäische RE/MAX Konferenz statt.

Es gab Teilnehmer aus ganz Europa und unter Ihnen auch den Gründer von RE/MAX Europa und Kanada, Frank Polzler.

Frank Polzler und RE/MAX ist es zu verdanken, dass sich das Ansehen der Makler in Kanada innerhalb der letzten 30 Jahre komplett verändert hat. Von den unbeliebten, aufdringlichen Abzocker Image zum Ansehen vergleichbar dem des Notares wurde das Image durch Kompetenz, Ausbildung und harte Arbeit gedreht. Heute werden in Kanada ca. 95% aller Immobilientransaktionen über Makler abgewickelt. Vor 30 Jahren waren es nur 30%, ähnlich wie derzeit in Österreich.

Frank hat als Steirer, der nach Kanada auswanderte und in der Immobilienbranche eine spektakuläre Karriere machte, einige Parallelen zu Frank Stronach. Selbst der Dialekt ist erstaunlich ähnlich. Ich hatte Gelegenheit mich mit Frank Polzler anlässlich der Konferenz zu unterhalten und bin von seiner Agilität und seiner Liebe und Hingabe zu der Immobilienbranche fasziniert. Selbst mit 77 Jahren ist er unerlässlich aktiv um für eine bessere Qualität rund um die Maklerdienstleistung zu werben.

Lesen Sie hier sein Interview im Kurier

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Bild: Unzensuriert.at

Laut einem Artikel auf Unzensuriert.at gab es ein sensationelles Urteil für Mieter in Genossenschafts- Wohnungen oder Häuser.

Normalerweise kann man das Wohnobjekt nach Ablauf von 10 Jahren im Eigentum erwerben. Dazu wird ein von der Genossenschaft errechneter Barwert bezahlt. Die meisten Mieter bringen diesen teilweise oder gänzlich über einen Kredit auf.

Jetzt wurde ein Urteil gefällt, dass der Kauf auch mittels Übernahme des bestehenden Kredites erfolgen kann. Dies wird für den Käufer natürlich entsprechend günstiger und die Genossenschaft hat keine Möglichkeit mehr einen zusätzlichen Kaufpreis zu verdienen. Allerdings geben die Genossenschaften diese Verdienstmöglichkeit nicht freiwillig auf und lassen sich klagen.

Hier der Artikel im Original:

Mut und Ausdauer bewiesen 14 Bürger in der Marktgemeinde Hohenberg. Sie zogen gegen eine Wohnbaugenossenschaft vor Gericht, weil sie bei Übernahme der Häuser ins Eigentum keinen Barkaufpreis zahlen wollten. Ein Musterprozess im Bezirksgericht Lilienfeld, der für Aufsehen sorgte. Nach dreieinhalb Jahren gingen die Kläger als Sieger hervor. Eine Sensation!

Wenn Asterix und Obelix im gallischen Dorf gegen die übermächtigen Römer kämpfen, haben sie alle Sympathie der Welt. Wie immer, wenn David gegen Goliath antritt. Ähnlich die Situation in Hohenberg: 14 Bürger gegen die Erste burgenländische Siedlungsgenossenschaft regGenmbH. Diese wollte von jedem Nutzer der Häuser einen Barkaufpreis in Höhe von 28.500 Euro kassieren, als die Bewohner nach dem 10. Jahr einen Antrag stellten, die Häuser ins Eigentum zu übernehmen. Die Nutzer wehrten sich, klagten und bekamen vom Richter tatsächlich recht: Sie übernahmen die Häuser ohne Bezahlung des Barkaufpreises ins Eigentum, stiegen lediglich in den laufenden Kredit, der 25 Jahre lang zurück zu zahlen ist, ein und entrichteten die üblichen Kosten wie Grunderwerbssteuer. Der Gegenanwalt sagte zu einer Klägerin: „Nicht ganz neidlos muss ich anerkennen, dass Sie mehr Recht haben, als uns lieb ist.“

Der Ausgang dieses Prozesses ging in den Medien fast unter. Erstmals hatte ein Richter das Verlangen eines Barkaufpreises verboten. Zum ersten Mal wurde aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), wonach sich Genossenschaften am Grundsatz der Kostendeckung zu orientieren haben und keinen Gewinn machen sollen, entschieden. Ein Urteil aber auch, das bis dato keine Veränderung brachte. Denn nach wie vor verkaufen die Gemeinnützigen die Wohnungen und Häuser an die Nutzer doppelt. „Das ist ein Unding“, kritiisert der freiheitliche Nationalratsabgeordnete Martin Graf, „wenn die Wohnung abbezahlt ist, dürfen nur noch die Grunderwerbssteuer und die Rechtsgebühr anfallen.“

Genau das passiert nicht bei allen Genossenschaften. Bei den meisten funktioniert das so: Der „Mieter“ zahlt einen Finanzierungsbeitrag, der je nach Größe der Wohnung oder des Hauses zwischen 30.000 und 70.000 Euro ausmacht und das Nutzungsentgelt, das sich aus der Darlehensrückzahlung (dem größten Brocken), den Betriebs- und Verwaltungskosten, dem Erhaltungsbeitrag, der Rücklagen-Komponente und zehn Prozent Mehrwertsteuer zusammensetzt. Der Antrag auf Eigentum kann frühestens nach zehn Jahren gestellt werden, weil zu diesem Zeitpunkt die 20prozentige Mehrwertsteuer entfällt. In der Regel, so auch die Auskunft bei der Siedlungsgenossenschaft „Neues Leben“, errechnet dann ein Gutachter den Verkehrswert, zu dem der Nutzer die Wohnung oder das Haus ins Eigentum übernehmen kann.

Barkaufpreis lässt Genossenschaften immense Rücklagen anhäufen

Geht man vom Fall „Hohenberg“ aus, dürfte das nicht so sein. Sondern: Der Nutzer zahlt keinen Verkehrswert, übernimmt lediglich den laufenden Kredit (mit einer Laufzeit von meistens 25 Jahren) und entrichtet die Grunderwerbssteuer und die Rechtsgebühren. So wär’s richtig umd auch im Sinne des Rechnungshofes, der anmerkt, dass Maßnahmen nicht zum Nachteil der Mieter anzuwenden sind. Die derzeit durchgeführten Praktiken schaden aber den Nutzern und bevorteilen die Wohnbauvereinigungen, die dadurch immense Rücklagen anhäufen. Graf schätzt diese konservativ auf acht Milliarden Euro bei einer Gesamt-Bilanzsumme von 30 Milliarden.

Das Urteil vom Bezirksgericht Lilienfeld war ein Meilenstein, schreckt die Gemeinnützigen jedoch nicht. „Wem die derzeitige Regelung nicht passt, kann ja klagen!“, sagt ein Vertreter der Genossenschaften

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Homepage der Gemeinde Gablitz

Wenn man sich dafür interessiert in eine neue Umgebung zu ziehen, dann ist es natürlich sinnvoll die Gegend so gut wie möglich zu erkunden. Dazu gehört neben dem persönlichen Besichtigen vor Ort auch viele andere Aspekte, wie z.B.

– das Vorhandensein und die Fahrpläne der öffentlichen Verkehrsmittel

– Freizeitangebote

– Schulen

– öffentliche Einrichtungen

– Vereine und gesellschaftliche Aktivitäten

– Wetter und Klima

– Bauprojekte und Flächenwidmung

– politische Zusammensetzung des Gemeinderates und finanzieller Zustand der Gemeinde

und vielleicht fällt Ihnen noch etwas dazu ein.

Abgesehen von dem Makler, der normalerweise sein Gebiet gut kennen sollte, kann man viele der gewünschten Informationen auf den Webseiten der lokalen Gemeinden vorfinden. Nicht immer sind sie gleich gut gewartet und gestaltet, aber zumindest die grundlegenden Informationen sind dort auffindbar.

Hier finden Sie die offiziellen Internetseiten der westlichen Wienerwaldgemeinden:

3001 Mauerbach:  http://www01.noel.gv.at/scripts/cms/ivw/ivw3/stat_ssi.asp?NR=32412 Das ist nur die Webseite der NÖ Landesregierung über Mauerbach. Leider gibt es derzeit keine eigene Webseite, da der Webmaster mit der letzten Umbildung des Gemeinderates nicht mehr tätig ist, und sonst nimmt sich anscheinend niemand dieser Angelegenheit an.

3002 Purkersdorfhttp://www.purkersdorf.at guter Webauftritt, alles Wichtige ist vorhanden

3003 Gablitz:  http://www.gablitz.at/ sehr gute Webseite, Veranstaltungskalender kann per Email abonniert werden, fast schon vorbildlich!

3013 Tullnerbach http://www.tullnerbach.gv.at/ übersichtlich, schlicht und informativ

3021  Pressbaum  http://www.pressbaum.net/ Pressbaum bietet  sogar eine eigene Seite für die Jugend an. Weiters gibt es noch eine vorbildliche Aktivität des Regionalmarketing Vereines Pressbaum unter http://www.pressbaum.at/ mit Terminen und weiteren interessanten Informationen.

3443 Sieghartskirchen http://www.sieghartskirchen.com/ Die sehr großflächige Marktgemeinde Sieghartskirchen besteht aus mehreren Katastralgemeinden: Riederberg, Ried am Riederberg, Ollern, Flachberg, Weinzierl, Reichersberg, Elsbach, Kracking, Rappoltenkirchen, Öpping, Kronstein, Penzing, Kreuth, Röhrenbach, Sieghartskirchen, Plankenberg, Dietersdorf, Einsiedl, Gollarn, Abstetten, Ranzelsdorf, Henzing und Wagendorf

Besonders informativ und umfangreich ist die Webseite der Gemeinde Wien www.wien.at.

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