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Archive for the ‘Immobilienangebote’ Category

Hier sehen Sie ein Video von einem Interview mit meinem Maklerkollegen Wolfgang Steiner, RE/MAX über die Immobiliensuche.

Die Suche für einen Kunden ist eine zweischneidige Sache.  Einerseits hat man damit schon einen qualifizierten Käufer, der Kaufwillen und Geld zum Immobilienkauf schon hat. Andererseits hat man vielleicht selbst nicht die richtige Immobilie für den Kunden in seinem Portfolio und muss sehr viel Aufwand in die Suche stecken, mit geringen Erfolgsaussichten.

Die meisten Kunden suchen selbst und das oft über mehrere Monate oder sogar Jahre hinweg. Der Zeitaufwand der bei der Suche anfällt ist daher auch beträchtlich. Für einen Makler ist aber die Zeit die wichtigste Ressource die er zur Verfügung hat. Daher will er seine Zeit immer so effektiv wie möglich einsetzen.  Leider ist die Immobiliensuche für den Makler sehr zeitaufwändig und meist wenig erfolgreich. Daher wird die Suche für Kunden meist sehr eingeschränkt oder gar nicht von Maklern angeboten.

Man muss sich vorstellen was es bedeutet für einen Kunden zu suchen:

– Man muss sich einmal treffen und ein genaues Suchprofil mit dem Kunden erstellen, damit man seine Wünsche und Möglichkeiten gut kennenlernt.

– Der Makler sucht zuerst in seinen Objekten und bietet diese an. Falls ein geeignetes dabei ist wird dieses besichtigt.

– Wenn die Immobilie nicht genau passt, dann beginnt man bei Kollegen zu suchen. Sofern man in einem Netzwerk angeschlossen ist, wie das RE/MAX Netzwerk, dann erhöht man schon deutlich die Möglichkeiten, da jeder RE/MAX Makler verpflichtet ist, seine Objekte auch für Suchkunden von Kollegen zur Verfügung zu stellen.

– Der Makler bietet also die möglichen Objekte von den Kollegen seinen Kunden an.

– Der Suchkunde findet Objekte die passen und die er besichtigen möchte, am besten hintereinander an einem Tag. Somit beginnt der Makler die anderen Kollegen zu kontaktieren und die Termine zu koordinieren, was sich oft als recht schwierig herausstellt.

– Nach den Gemeinschaftsbesichtigungen gibt der Kunde Feedback und man setzt die Suche fort, möglicherweise mit geänderten Parametern nach neuesten Erkenntnissen.

– Der nächste Schritt wäre bei Fremdmakler zu suchen und diese zu kontaktieren. Dann muss vorab gefragt werden, ob der andere Makler überhaupt bereit ist ein Gemeinschaftsgeschäft zu machen. Falls ja können diese Immobilien dann auch besichtigt werden. Falls nein kann man dem Kunden die Immobilien zwar nennen, wird aber nie eine Provision dafür erhalten.

– Dann kann man auch die anderen Branchenkontakte nutzen und auch Privatanbieter anfragen, die man vielleicht kennt, aber mit denen es noch keine Vereinbarung gibt. Die privaten Objekte müssen vorab besichtigt werden und die Daten entsprechend aufgenommen werden, bevor man sie, falls sie auf die Suche zutreffen, dem Interessenten weiterleiten kann.

Laufend kommen neue Objekte auf den Markt und daher muss man immer am laufenden bleiben und dem Kunden die aktuellen Immobilien anbieten und alle oben aufgezählten Dinge tun.

– Möglicherweise findet ein Kunde dann selbst eine Immobilie und die ganze Arbeit war umsonst. Der Aufwand für einen Suchenden wie oben beschrieben, kann durchaus auf 20 – 50h anwachsen. Wenn dann eine andere Immobilie gekauft wird hat man einen erheblichen Verlust von 1 Woche Arbeit hinzunehmen.

– Die noch blödere Situation ist dann, wenn man eine Immobilie bei einem Fremdmakler für den Kunden findet, aber der Interessent diese parallel auch findet und dort anfrägt. Denn dann ist der Interessent dem anderen Makler bereits bekannt und es entfällt der Grund für das Gemeinschaftsgeschäft. Das heisst, dass der Makler der die Suche durchgeführt hat bei einem Kauf durch die Finger schaut.

Somit wird die Suche von vielen Maklern sehr zurückhaltend betrieben, da oft nur 10% aller Suchen zu einem Erfolg führen und der Aufwand sich dafür beiweitem nicht lohnt. Die meisten Makler ziehen daraus die Konsequenzen und sie suchen überhaupt nicht oder nur unter den aktuellen Angeboten für Ihre Kunden.

Und das ist schade, denn ein Makler kann einem Suchenden sehr helfen. Er nimmt ihm sehr viel Arbeit ab, erspart dem Kunden also Zeit. Er sieht Details, Probleme, Vor- und Nachteile einer Immobilie anders als ein Kunde und kann vor weitreichenden Fehlentscheidungen bewahren. Weiters unterstützt er dann seinen Kunden in den Verhandlungen mit den anderen Makler bzw. dem Verkäufer und kann somit den besten Deal herausschlagen.

Die Alternative wäre, dass es Suchaufträge gibt bei denen sich der Interessent und der Makler gegenseitig verpflichten. Der Makler verpflichtet sich die oben angeführten Aktivitäten auf einen gewissen Zeitraum für seinen Kunden nach besten Wissen und Gewissen zu tun, und der Käufer verpflichtet sich mit einer Provisionsvorauszahlung dafür, dass er gewillt ist über diesen Makler zu kaufen bzw. zu mieten. Falls der Käufer dann kauft wird die Vorauszahlung auf die Provision angerechnet. Falls er nicht oder wo anders kauft, dann verbleibt die Vorauszahlung als Aufwandentschädigung bei dem suchenden Makler.

Mit dieser Art von professionellem Suchauftrag würde man zwar sicherlich weniger Kunden bedienen, diese würden aber von einer besseren Dienstleistung und einer viel höheren Erfolgsquote profitieren.

Bei mir können sie diese Art der Suche als Dienstleistung erhalten. Kontaktieren Sie mich!

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Immer öfter hört man in letzter Zeit von Betrug bei Immobilienangeboten.

Die Masche der Betrüger läuft meistens sehr ähnlich ab. Es werden auf Online Immobilienseiten Wohnungen und Häuser sehr günstig zur Miete angeboten. Der Vermieter ist im Ausland und kann die Immobilie nicht herzeigen, aber es gibt jede Menge hübsche Fotos und die Kommunikation läuft nur per Email. Und der Preis ist so attraktiv, dass der Mietinteressent bereit ist die Wohnung ohne Besichtigung zu mieten. Die Schlüssel sollen dann per Post oder Lieferservice an den Mieter gesandt werden, sobald die Kaution eingelangt ist. Die Mieter bezahlen, doch der Schlüssel kommt nie an.

Ich habe selbst einmal einen Interessenten bei der Suche geholfen, der auf ein derartiges Angebot reagiert hat. Er erhielt folgendes Email von der vermeintlichen Vermieterin:

Von: xxxxxx
Gesendet: Dienstag, 20. Oktober 2009 14:23
An:xxxxxxxxxxxxx
Betreff: RE: Schnellanfrage zu Objekt 689385 – wohnung Zedlitzgasse 3! 400euro/Monat (für xxxxxx )

Hello,
Thank you for your interest. My name is xxxxxxx and from the internet add, you could see, that the apartment located in: Zedlitzgasse 3, 1010 Wien. It has 2 bedrooms, 1 bathrooms, 1 kitchen and 1 living room.
I am looking for someone to live in it, as soon as possible, because my company has won the auction for a project, in construction, for a building that will rise up in Liverpool,UK. I am a civil engineer, so my accommodation period in Liverpool will be about 4 years. The renting period is from 2 months upto 1-8 years.. As a result of this I want to rent, for this period, at this price and also to find the perfect person for my apartment. I`m the owner of the apt and it’s like in the pics.
The apartment is furnished, but I have the option of sending all my furniture into storage if you want to bring your own (no extra costs). The rent for 1 month is 400 EUR but the deposit is for 2 months at rent 800EUR (for the whole apartment) including all utilities (water, electricity, Internet, cable, parking, air conditioning, dishwasher, garbage disposal, microwave, refrigerator). You can move in the apt in the same day when you receive the keys. The only problem is that I`m the only person who has the keys but I hope that we will find a solution.
Thank you for your interest and I will look forward to hearing from you soon.
Good luck,
xxxxxxxxxxx
P.S. Please tell me if this is what are you looking for and reply my only if you are truly interested in the apartment

Ich konnte diese Betrugsabsicht relativ leicht enttarnen. Erstens war die Miethöhe für eine derartige Wohnung im Zentrum unrealistisch nieder. Das Email war offensichtlich fehlerhaft, da die Person ihren eigenen Namen unterschiedlich schrieb. Daher läuteten gleich alle Alarmglocken bei mir. Nach einer Grundbuch Recherche meinerseits war klar, dass es keine Person des angegebenen Namens gab, die als Eigentümerin einer Wohnung unter dieser Adresse geführt war.  Somit konnte ich die Interessenten vor einen Schaden bewahren und ich haben eine entsprechende Wohnung für sie gefunden, die alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllte und zu ihrer Lebens- und Einkommenssituation gepasst hat.

Weiters sind in letzter Zeit auch Betrugsversuche aufgetreten, die einen angeblichen RE/MAX Makler in England als Empfänger des Geldbetrages angeben, damit sich der Mieter in Sicherheit wiegt, wie man in dem Fernseh Beitrag von Planetopia sehen kann. Natürlich gab es diesen Makler bei RE/MAX in England gar nicht und das Geld ist weg.

Sie können jederzeit nachsehen, ob es einen bestimmten Makler wirklich im RE/MAX Netzwerk gibt.  Das geht ganz einfach auf der jeweiligen regionalen Landes Homepage, wie in Österreich unter http://www.remax.at/?id=buerosuche . Weiters sind die Kontaktdaten des Maklers angeführt und Sie können persönlich mit ihm in Verbindung treten. Im Normalfall wird der Makler die Kaution nicht entgegennehmen, ausser er hätte eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers. Der Makler muss durch einen Grundbuchauszug belegen können, dass dem vermeintlichen Eigentümer  die Wohnung auch wirklich gehört.

Also passen Sie bei den Online Schnäppchen auf, denn die gibt es in den allerwenigsten Fällen!

Am besten beraten sind Sie immer bei einem seriösen Maklerunternehmen.

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Imbiss-Restaurant gegenüber U6 Alserstrasse

Am Donnerstag, den 21.10.10 gibt es in Wien Hernals den Tag der offenen Geschäftslokale.

Daher haben die Geschäftslokale am Beginn der Hernalser Hauptstrasse und in der Umgebung am Vormittag zwischen 9h und 11h30 geöffnet und können besichtigt werden.

Ich biete 2 Lokale am Hernalser Gürtel an und werde am Hernalser Gürtel 39 im Imbisslokal anwesend sein:

1, Imbiss-Restaurant

sehr guter Zustand, gute Frequenz – gegenüber McDonald und U6 Alserstrasse, 35 Sitzplätze, Take-Away- Fenster, komplett eingerichtet

entweder zu mieten (ca. 400,- +BK, Ablöse 75.000,-) Objekt 1601/2591, oder zu pachten ( 1500,- Pacht, Ablöse 20.000,-)  Objekt 1601/2590

2, Musik Lokal

mittlerer Zustand, 155 Sitzplätze, Schank, Küche wird auf Wunsch eingebaut (ohne Zusatzkosten), Musik und Tanzbereich, schallisoliert

Pacht: 3.292,-   Ablöse: 40.000,- VB   Objekt 1601/2746

Wer sich also eines der Gastrobetriebe ansehen möchte findet mich am Donnerstag, den 21.10.10 zwischen 9 und 11h30 am Hernalser Gürtel 39.

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Heute, Freitag den 1.10.10 findet wieder die RE/MAX Lange Nacht der Immobilie statt.

Dieses mal können Sie unter anderem auch diese wunderbare Dachterrassenwohnung zur Miete in 1140 Wien besichtigen.

Die Eckdaten sind folgendermaßen:

Wohnfläche: 79 m2,  Dachterrasse ca. 25 m2, 2 geräumige Zimmer, offene Einbauküche vorhanden, Baujahr Dachausbau: 2008,

Miete: ???
Was wäre Ihnen diese Wohnung wert?  Machen Sie heute Ihr Mietanbot!

Adresse: 1140 Wien, Hernstorferstr 17/23

Besichtigung zwischen 18h und 20h am 1.10.10 oder nach tel. Vereinbarung

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Zinshaus in 1170 Wien

Zinshäuser kosten meist ab ca. 800.000.- und darüber. Das ist eine Größenordnung die ein privater Investor nicht so einfach flüssig verfügbar hat. Daher werden Zinshäuser von den Eignern meist mit ca. 80% fremdfinanziert. Dies macht eine höheren Zinsertrag notwendig, damit die Zinsen für das Fremdkapital bezahlt werden können und dem Hausherrn auch ein entsprechender Ertrag überbleibt. Das erhöht aber auch das Risiko einer derartigen Investition.

Ich habe derzeit einen Mehrheitsantein an einem Zinshaus in Wien 17 im Portfolio, das um nur 320.000,- angeboten wird. Das ist ein Betrag, über den eine Privatperson oder ein Unternehmer durchaus verfügen kann.

Falls Sie Ihr Geld derzeit in Finanzprodukten angelegt haben, dann seien Sie sich klar darüber, dass derzeit fast alle Ökonomen einen zweiten, und massiveren Finanzcrash als den von 2008 vorhersagen. Dieser Crash kann entweder als definitiver Crash auftreten, wahrscheinlich über ein Wochenende, und ab Montag gibt es eine massive Währungsabwertung, oder sogar eine neue Währung. Oder dieser Crash passiert langsamer und die Inflation steigt massiv an um so die Staatsschulden über einen längeren Zeitraum von einigen Jahren zu entwerten. In beiden Fällen verliert Ihr Geld massiv an Wert. Die Aktienmarkt wird wieder fallen und wahrscheinlich wird es zu einer Neuregulierung des Geldsystems kommen. Sie nehmen das nicht ernst, finden, dass es sich um Panikmache handelt und alles sehr unwahrscheinlich ist? Dann lesen Sie was renommierte Finanzexperten darüber sagen, einfach Finanzcrash googeln.

Die Investition in ein Zinshaus verspricht keine Erträge von 10% und darüber wie manche Finanzprodukte das tun. Die Erträge liegen im Bereich von ca. 4 – 7%. Dafür sind diese Gewinnerwartungen relativ sicher und das Zinshaus wird auch nie seinen Wert verlieren. Wohnen müssen die Menschen immer. Wenn die Zeiten schlechter werden, dann sind besonders Mietobjekte gefragt, die günstig vermietet werden können. Damit haben Sie immer ein volles Haus und leiden nicht unter hohen Leerständen.

Den Mehrheitsanteil von 52% an einem Zinshaus in Wien, den ich derzeit anbiete eignet sich sehr gut für eine sichere und langfristige Geldanlage. Hier sind die Eckdaten:

  • es handelt sich um ein klassisches wiener Zinshaus aus 1888 mit Kat. A, B und C Wohnungen und Geschäften im Erdgeschoss.
  • Die Lage ist zwar am äußeren Gürtel, aber direkt an einer U-Bahn Station und daher sehr verkehrsgünstig
  • Der durchschnittliche Mietertrag pro m2 ist mit 2,97 Euro pro m2 derzeit sehr niedrig und bietet mittelfristig ein deutliches Steigerungspotential. Weiters ist somit die aktuelle Ertragslage sehr sicher.
  • Der Gesamtertrag ist zur Zeit netto, exkl MwSt. gesamt 29.880,-  Davon erhält man 52% Anteil, was einen Gesamtertrag von knapp unter 5% entspricht.
  • Der Zustand des Hauses entspricht zwar nicht einem Innenstadt Palais, aber es stehen derzeit auch keine Reparaturen an und er entspricht dem Standard in der Umgebung und der Preisklasse.
  • Die Wohnungen lassen sich aufgrund der verkehrsgünstigen Lage mit einem vernünftigen Preis leicht vermieten und daher wird es nur kurze und wenige Leerstände geben
  • Die Investition bleibt wertbeständig und auch bei einem kompletten Finanzcrash wird ein Ertrag möglich sein
  • Zusätzlich kann die Hausverwaltung übernommen werden und somit ein weiterer, stabiler Ertrag erzielt werden

Weitere Informationen und Fotos finden Sie auf der RE/MAX Seite.

Falls Sie dieses Angebot interessiert, dann setzen Sie sich mit mir in Verbindung. Ich sende Ihnen gerne ein Angebot mit der genauen Adresse und der aktuellen Zinsliste.

Also, retten Sie Ihr Geld solange es noch möglich ist !

PS vom 1.3.2010:  Retten Sie Ihr Geld in ein anderes Objekt, denn dieses wurde heute verkauft.

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