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Archive for the ‘Immobilienmarkt’ Category

Laut ORF Online kennen Immobilien keine Krise…

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Ich habe schon einige male am eigenen Leibe miterlebt, wie es sich anfühlt die eigene Immobilie zu verkaufen.

Das kann ganz schön viel Nerven kosten, besonders wenn man einen gewissen Verkaufspreis erzielen muss um das neue Objekt oder die offenen Schulden damit zu bezahlen. Das führt dann oft dazu, dass man beim Verkauf viele Fehler macht und entsprechend schlecht verkauft. Als ich dann Immobilienmakler wurde und die andere Seite kennenlernte, konnte ich mich immer gut in die Situation des Verkäufers hineinversetzen. Aber auch wenn nicht die zukünftige Existenz vom Verkauf abhängt, wie zB oft bei Erbschaft des Elternhauses, gibt es emotionale Bindungen an die Liegenschaft. Und das kann einen Verkauf sehr negativ beeinflussen. Wenn man daran denkt, wie gerne der Opa in der schönen, antiken Sitzecke neben dem Ofen gesessen ist und man hört von einem Interessenten, „dass er dieses alte Zeugs gleich herausreissen würde“ und ähnliches. Dann kann man oft nicht mehr objektiv mit einem Interessenten umgehen. Auch wenn der Interessent besonders sympathisch wirkt, oder wenn bereits der 20. Besichtiger sagt, dass er sich wieder meldet und nie wieder anruft.

Besonders auch bei der Verkaufspreisermittlung kann eine professionelle Distanz zu der Immobilie sehr hilfreich sein.

Deshalb verkaufen zum Teil Immobilienmakler ihre eigene Immobilie über andere Immobilienmakler, denen sie vertrauen und auf die sie sich verlassen können. Das habe ich beim Verkauf meiner Wiener Wohnung ebenso gemacht, wie auch mein Kollege Wolfgang Steiner, der über mich sein Haus verkauft hat.

Sehen Sie hier, was Immobilienmakler Wolfgang Steiner dazu sagt

Eine professionell durchgeführte Immobiliendienstleistung ist ihren Preis wert, auch wenn man es selbst machen könnte, wie es in diesem Fall sicher möglich gewesen wäre.

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Das Wirtschaftsblatt und viele andere Zeitungen weisen in letzter Zeit darauf hin, dass es sich bei Immobilieninvestments um eine sehr gute und langfristig sichere Anlageform handelt. Die Finanz- und Wirtschaftskrise wird ganz sicher nicht wirkungslos an uns vorbeiziehen, sondern massive Auswirkungen in den nächsten Jahren auf uns haben.

Die Immobilie ist unbestritten eine sehr sichere Anlageform. Trotzdem sollte man bei Immobilieninvestments folgendes beachten:

Gesetze können sich ändern. Die Grundsteuer kann deutlich angehoben werden, eine Sondersteuer für Besitzer von Immobilien, die nicht dem eigenen Wohnzweck dienen, kann eingeführt werden, Bauherrnmodelle können durch Gesetzesänderungen unrentabel werden, usw.

Immobilienpreise können auch fallen, nicht nur steigen. Somit kann manchmal nur ein Teil des Kapitals erhalten bleiben. Wenn die Immobilie selbst genutzt wird ist das aber relativ egal.

Mietrenditen haben natürliche Grenzen, je nach Einkommenssituation der Bevölkerung und Ausprägung der Finanzkrise . Mietobjekte, die sich nur bei sehr hohen Mieten rentieren, könnten dann auch durch viele Leerstände und Zahlungsausfälle unrentabel werden.

Am besten nur mit Eigenkapital, oder hohen Eingenkapitalanteil finanzieren. Anlagemodelle mit hohem Finanzierungsanteil haben ihre Fallen. Man sollte nicht glauben, dass sich ein Kredit in der Finanzkrise auflöst. Selbst wenn die kreditgebende Bank pleite geht, gibt es einen Nachfolger und Gläubiger, die die ausstehenden Forderungen übernehmen und auch eintreiben werden. Selbst bei einer Währungsumstellung sollte man nicht damit rechnen, dass der Kredit abgewertet wird. Im Gegenteil. Von den letzten Wirtschaftskrisen und Währungsumstellungen wissen wir, dass offene Kredite sogar mit einem deutlich nachteiligerem Wechselkurs für die Kreditnehmer konvertiert wurden, als bestehendes Kapital.

Der wahrscheinlich beste Anlagetipp ist es  darauf zu achten, dass man für seinen eigenen Wohnbedarf eine ausbezahlte Immobilie im Eigentum besitzt, bzw. in einer unbefristeten günstigen Miete wohnt.  Bei Immobilien zu Anlagezwecken sollte man eher auf B-Lagen in durchschnittlich guten Wohnlagen mit guter Infrastruktur setzen. Top Lagen bringen oft sehr wenig Rendite und in C-Lagen muss man mit mehr Problemen durch die Mieter rechnen.

Zum Artikel im Wirtschaftsblatt geht es hier.

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In Mauerbach findet man noch unberührte Natur, viel Wald und Wanderwege

Mauerbach, eine kleine Wienerwaldgemeinde, angrenzend an den 14. Wiener Gemeindebezirk, bietet eine sehr gute Wohnqualität mit guter öffentlicher Anbindung nach Wien Hütteldorf.

Die Immobilienpreise in Mauerbach stellen sich wie folgt dar:

Man kann erkennen, dass bei nur 31 Verkaufstransaktionen und einer Anzahl von ca. 1550 Haushalten im Gemeindegebiet ein relativ geringer Wohnortwechsel von ca. 1:50 stattfindet. In Purkersdorf beispielsweise ist die Wechselhäufigkeit mehr als doppelt so hoch (1:22). Daraus lässt sich schließen, dass die Mauerbacher im Großen und Ganzen mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sein dürften.

Es gibt für Wien – Umgebung verhältnismäßig wenig Wohnungen in Mauerbach. Diese sind hauptsächlich in Kreuzbrunn und entlang der Hauptstrasse zu finden. Mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 1560,- /m2 sind die Wohnungen recht preiswert.

Bei den Einfamilienhäusern gibt es ein breites Spektrum mit vereinezlten Preisen bis knapp an die 500.000,- Euro, wobei der Preis des durchschnittlichen Einfamilienhauses aber nur ca. 211.000,- Euro beträgt.

Die Grundstückspreise sind sehr von der Lage abhängig. An der recht befahrenen Hauptstrasse gibt es Preise bereits unter 150,- /m2 und am Allerheiligenberg und der Sulz um ca. 220,- /m2.

Alle Angaben basieren auf Echtdaten der durchgeführten Kaufverträge des amtlichen Grundbuchs. Viele Preisstatistiken, die Sie sonst im Internet auftauchen, basieren auf Angebotspreise, die sich in Immobilieninseraten finden und entsprechen daher meist nicht der Realität.

Falls Sie wissen wollen, wieviel Ihre Immobilie in Mauerbach und Umgebung wert ist, biete ich Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Schätzung an.

Bitte füllen Sie dazu das Formular auf www.immobilien-mauerbach.info aus.

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Der Wiener Wohnungsmarkt ist sehr volatil und birgt auch einige Überraschungen. Obwohl die Wohnungspreise im allgemeinen ansteigen gibt es zwischendurch Bezirke in denen die Wohnungspreise fallen.

Die angegebenen Preise sind durchschnittliche Kaufpreise pro m2 für gebrauchte Wohnungen. Diese Preise wurden ausschließlich aus dem amtlichen Grundbuch entnommen. Das bedeutet, dass diese Preise den wahren Kaufpreisen entsprechen, wie sie auch im Kaufvertrag stehen. Im Gegensatz zu den vielen verschiedenen Statistiken und Preisübersichten, die immer die Angebotspreise heranziehen, handelt es sich hier um reale Werte. Es wurden alle Kaufverträge aus den Jahren 2009 und 2010 herangezogen, die auch die Wohnfläche angeführt hatten.

Bitte beachten Sie, dass es sich hier um durchschnittliche Werte handelt, die Ihnen als Richtwerte dienen können. Diese können natürlich aufgrund des Zustandes, diverser Zu- und Abschläge entsprechend individuell sehr unterschiedlich sein. Auch können innerhalb eines Bezirkes deutliche Preisunterschiede aufgrund der Lage enstehen. Es ergibt einen großen Unterschied ob Sie z.B. im 16. Bezirk eine Wohnung am Gürtel oder am Wilheminenberg anbieten.

Für eine realistische Marktpreiseinschätzung ist es notwendig zu all den genannten Faktoren auch die aktuelle Nachfrage für die angebotene Art von Wohnung zu kennen.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann füllen Sie bitte das

Anfrageformular auf www.immo-wien.info aus.

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Immobilienpreise Purkersdorf 2009-2010

 

Die Wienerwaldgemeinde Purkersdorf ist ein beliebter Wohnort westlich von Wien, anschließend an den 13. Bezirk und den Lainzer Tiergarten.

Wenn man die verkauften Immobilien in den Jahren 2009 und 2010 in Purkersdorf betrachtet, dann sieht man, dass zwar die Anzahl der verkauften Immobilien gestiegen ist, das Preisvolumen aber rückgängig war. Sehen wir uns die einzelnen Kategorien an:

Wohnungen:

Purkersdorf ist eine der Wienerwaldgemeinden mit der prozentuell höchsten Anzahl an Wohnungen. Das ist gut für die Gemeinde, da auf dem gleichen Platz mehr Menschen wohnen können als in Einfamilienhäusern und daher mehr Einnahmen für die Gemeindekassa lukriert werden kann. Der Durchschnittspreis pro m2 liegt bei ca. 2000,- was für eine Gemeinde in Wien Umgebung beachtlich hoch ist. Die Schwankungsbreite ist sehr hoch, hat sich aber gegenüber 2009 ein wenig reduziert. Der durchschnittliche Wohnungspreis fiel aber um ca. 20% auf 154.428,-

Häuser:

Die Anzahl der verkauften Häuser erhöhte sich, ebenso wie der Durchschnittspreis. Hier ist eine gegenteilige Tendenz gegenüber den Wohnungspreisen erkennbar.  Aber im Besonderen bei den Häusern kann man eine sehr große Preisbandbreite erkennen.

Grundstücke:

Die Grundstücke sind die große Überraschung in der Statistik. Es wurden sehr wenige Grundstücke mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 160,- /m2 verkauft. Diese Darstellung verzerrt die Realität etwas. Da in Purkersdorf so gut wie keine freien Baugründe vorhanden sind, werden Grundstücke oft mit den darauf befindlichen alten Häusern gekauft, die danach abgerissen werden. Die verkauften Grundstücke haben anscheinend gravierende Nachteile gehabt und wurden daher relativ billig verkauft. Der realistische Grundstückspreis in Purkersdorf liegt wahrscheinlich zwischen 150,- und 250,- , je nach Lage, Geräuschkulisse und Beschaffenheit.

Alle Preise stammen aus dem öffentlichen Grundbuch und nicht aus Angebotspreisen von Immobilienplattformen. Daher stellen diese Preisangaben die wirklich erzielten Preise dar und nicht die oft weit überzogenen Wunschpreise der Anbieter, die in diversen Statistiken angegeben sind.

Um den Marktwert einer Immobilie feststellen zu können, reicht es aber nicht aus nur die angegebenen Werte herzunehmen. Es muss die genaue Lage, Beschaffenheit der Immobilie, aktuelle Marktfähigkeit und viele weitere Komponenten berücksichtigt werden.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann rufen Sie mich an.

Sie können auch gleich das Anfrageformular auf www.immobilien-purkersdorf.info ausfüllen.

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Online Kalkulator der New York Times

Kaufen oder Mieten ist eine klassische Fragestellung, die sich viele Immobiliensuchende immer wieder stellen.

Als Daumenregel gilt:

Wer vor hat länger als 5-10 Jahre in der Immobilie zu bleiben, der soll kaufen, darunter ist Mieten besser.

Warum ist das so:

1, Kaufnebenkosten

Eine Immobilie hat Kaufnebenkosten von ca. 6 – 10%. Damit diese Kosten durch Preissteigerung wieder verdient werden können, setzt voraus, dass sie die Immobilie entweder sehr günstig, unter Marktwert gekauft haben, oder dass Sie die Immobilie lange behalten.Weiters haben Sie beim Verkauf ebenfalls Aufwendungen und Kosten, die man berücksichtigen muss.

2, Instandhaltung

Jede Immobilie benötigt eine laufende Instandhaltung, genauso wie ein Auto, und verursacht damit Kosten die in die Kaufkosten mit einberechnet werden müssen. Bei der Miete muss sich der Vermieter um die Instandhaltung der Immobilie kümmern.

3, Kapitalertragsausfall

Wenn Sie ihr Barkapital, das sie zum Ankauf verwendet haben, einsetzen um einen Zins- oder produktiven Ertrag zu erzielen, dann muss diese Ertragserwartung ebenfalls berücksichtigt und der Miete gegengerechnet werden.

4, Unvorhergesehenes

Es gibt immer wieder unvorhersehbare Lebensumstände, die es notwendig oder sinnvoll machen, den Wohnsitz zu verändern und die Nutzungsdauer der Immobilie verkürzt sich somit gegenüber dem geplanten Zeitraum.Weiters spielt die Zinsentwicklung, die Inflation, sowie die Wirtschaftslage eine wichtige Rolle um die Finanzierungskosten und den am Ende der Laufzeit erzielbaren Verkaufspreis zu ermitteln.

5, Wiederverkaufswert

Als jährliche Preissteigerung kann man 1-2%, je nach Art der Immobilie annehmen. Dazu muss man aber eine Abwertung des Gebäudes berücksichtigen. Ein Haus hat im Normalfall eine Lebensdauer von 60 – 100 Jahren. Bei 100 Jahren Lebensdauer hat man also wieder eine Abschreibung des Wertes des Gebäudes von 1% vorzunehmen. Damit der Gesamtwert steigt, muss der Grundwert entsprechend ansteigen, oder es müssen laufend entsprechende Verbesserungsmassnahmen am Haus gemacht werden.

Die New York Times hat für alle, die es ganz genau wissen wollen, einen Online Calculator „Is it better to Buy or Rent?“ kostenlos zur Verfügung gestellt. Damit kann man eine Kalkulation durchführen und die verschiedenen Parameter verändern und damit die Situation besser beurteilen.

Dies gilt für den eigenen Wohnbedarf. Falls eine Immobilie als Anlagegut zur Vermietung gekauft wird gelten natürlich andere Regeln.

Das Eigentum an Immobilien sollte auch immer unter der Sicht der sicheren und nutzbaren Geldanlage gesehen werden, wenn ein großer Teil des Kapitals als Eigenkapital vorhanden ist. Man bekommt man einen realen Gegenwert für Geld, das ja nur auf Vertrauen in das Geldsystem des Staates und der Banken basiert, aber keinen realen Wert hat. Ebenso wie Gold, Edelmetalle oder andere Sachwerte ist die Immobilie ein relativ sicherer Hafen für die langfristige Wertbeständigkeit von Vermögen.

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Gastbeitrag von Alexander Berger

Wer hat nicht schon als Kind von exklusiven Immobilien im Salzkammergut oder von Luxusimmobilien in Salzburg geträumt. Als Mädchen wünscht man sich gerne ein prächtiges Schloss, der Junge träumt von einer grandiosen Designerwohnung. Einigen wenige Menschen geht dieser Traum wahrhaftig in Erfüllung. Zu den Kunden des renommierten Maklers, welcher Luxusimmobilien in Salzburg und exklusive Immobilien im Salzkammergut anbietet, zählen unter anderem Prominente, Adelige oder auch erfolgreiche Industrielle. Warum entscheidet sich diese hochkarätige Kundschaft genau für die Luxusimmobilien aus Salzburg oder aus dem Salzkammergut?

Klarerweise haben diese beiden Regionen einen mittlerweile beinahe unschlagbaren Ruf. In den letzten Jahren wurde von der öffentlichen Hand und auch von Künstlern und der Bevölkerung das Image von Salzburg und dem Salzkammergut immer wieder verbessert. Besonders bei Immobilien spielt der Ruf eine wichtige Bedeutung, denn wer exklusive Immobilien im Salzkammergut oder Luxusimmobilien in Salzburg erwirbt, der möchte bei Bedarf, wenn zum Beispiel das Geld knapp werden sollte, auch die jeweilige Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen können. In dieser Hinsicht spielen natürlich der Ruf und auch die dementsprechend hohe Nachfrage nach den jeweiligen Immobilien eine entsprechend große Rolle. Manche finanzkräftige Kundschaft erwirbt die Luxusimmobilien in Salzburg nicht einmal für Wohnzwecke, sondern ausschließlich um das eigene Investitionsportfolio ein wenig abwechslungsreicher zu gestalten. Jeder weiß, dass man mit unterschiedlichen Investitionen weniger Risiko hat, wenn im Extremfall wirklich Teile des Portfolios verkauft werden müssen.

Die exklusiven Immobilien im Salzkammergut und auch in Salzburg werden aber von den finanzkräftigen Menschen auch gerne als Hauptwohnsitz erworben. Warum eigentlich? Es liegt die Vermutung nach, dass die beiden Regionen eine sehr inspirierende und auch entspannende Atmosphäre bieten. Darüber hinaus gibt es auch zahlreiche Angebote für die unterschiedlichen Geschmäcker, was Luxusimmobilien in Salzburg und im Salzkammergut betrifft. Vom Schloss über die Seeliegenschaft bis hin zur Designerwohnung können die individuellen Kunden frei wählen. Das Angebot ist unglaublich riesig!

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Was geschah letztes Jahr und was wird in diesem Jahr anders werden?

  • Die Einkommenskluft geht immer mehr auf und daher sind sowohl sehr günstige und auch Luxusimmobilien gefragt. Der klassische Mittelstand bricht immer mehr weg. Weiters ziehen immer mehr Personen in die Großstädte. Daher werden die Preise für die klassischen Einfamilienhäuser in Wien Umgebung eher fallen, vor allem gebrauchte Häuser aus den 70er Jahren ohne Wärmedämmung.
  • Anlageimmobilien, und hier vor allem Wohnungen in Wien, 2-3 Zimmer, in U-Bahn Nähe sind schon sehr gefragt und werden weiterhin gefragt sein und daher teuer bleiben oder weiter steigen.
  • Diverse Bauherrnmodelle und Vorsorgewohnungen haben Hochsaison. Da all diese Modelle auf Steuervorteile beruhen, bleibt den Anlegern nur zu hoffen, dass sich hier keine gravierenden Veränderungen ergeben.
  • Mieten waren letztes Jahr sehr gefragt und werden es auch bleiben. Es kommen jetzt auch mehr Einfamilienhäuser zur Miete auf den Markt. Das könnte sich 2011 zu einem Wachstumsmarkt entwickeln
  • Neue Einfamilienhäuser werden mittlerweile oft ohne Keller und als Bungalow – also ohne Stockwerk ausgeführt. Ohne Keller deshalb, weil Dichtbetonkeller recht teuer werden können und der Kellerabgang energietechnisch problematisch ist. Der Bungalow wird bevorzugt weil viele Personen bauen, die Geld geerbt haben, nicht mehr die Jüngsten sind und daher Stiegen vermeiden möchten. Alle Flächen auf einer Ebene sind gewünscht. Dadurch braucht man natürlich eine größere verbaute Fläche und damit auch einen größeren Grund
  • „Provisionsfrei für den Käufer“ hat sich im letzten Halbjahr bewährt und wird vermutlich in diesem Jahr vom RE/MAX Netzwerk österreichweit verstärkt angeboten werden. Auch andere Makler bieten bereits provisionsfrei an und es sieht sehr danach aus, dass sich in 1-2 Jahren der Markt in diese Richtung bewegt und die Mehrheit auf den Zug aufspringt. Damit findet eine Revolution am österreichischen Immobilienmarkt statt, die derzeit von den Medien noch nicht richtig registriert wurde. Provisionsfrei für den Käufer kann nur der Makler anbieten, der vorher mit dem Verkäufer eine kostendeckende Provisionsvereinbarung getroffen hat und dem Verkäufer auch eine entsprechende Leistung dafür bietet. Viele Makler hatten in der Vergangenheit vom Verkäufer eine geringere Provision verlangt, mit dem Argument „die Provision holen wir uns schon vom Käufer, der kann ja eh nicht auskommen!“ Dafür haben sie dem Verkäufer oft auch keine, oder eine schlechte Leistung geboten. Diese Gattung von Maklern wird es in Zukunft sehr schwer haben.

 

Ich bedanke mich bei allen Interessenten und Lesern und wünsche ein gutes und erfolgreiches Immobilienjahr 2011.

 

Mein Blog-Hoster WordPress sandte zum Jahreswechsel die aktuelle Statistiken aus. Darin findet sich die Analyse der Zugriffszahlen und die von Ihnen meistgelesenen Artikel. Im Folgenden finden Sie die WordPress Statistik des Blogs:

 

The stats helper monkeys at WordPress.com mulled over how this blog did in 2010, and here’s a high level summary of its overall blog health:

Healthy blog!

The Blog-Health-o-Meter™ reads This blog is on fire!.

Crunchy numbers

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A Boeing 747-400 passenger jet can hold 416 passengers. This blog was viewed about 5,500 times in 2010. That’s about 13 full 747s.

 

In 2010, there were 49 new posts, not bad for the first year! There were 63 pictures uploaded, taking up a total of 30mb. That’s about 1 pictures per week.

The busiest day of the year was April 8th with 205 views. The most popular post that day was Alle Jahre wieder – Die Diskussion um die Höhe der Maklerprovision.

Where did they come from?

The top referring sites in 2010 were remax-immobilien.at, facebook.com, immobilienportale.com, de.wordpress.com, and diepresse.com.

Some visitors came searching, mostly for wohnungspreise wien, hochleistungsbahn tullnerfeld, wohnungspreise wien 2010, bahnhof tullnerfeld, and m2 preise wien.

Attractions in 2010

These are the posts and pages that got the most views in 2010.

1

Alle Jahre wieder – Die Diskussion um die Höhe der Maklerprovision March 2010
3 comments

2

Wohnungspreise Wien – West March 2010

3


RE/MAX
February 2010


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Wann ruft mich endlich der richtige Käufer an? Foto: Alan Cleaver

Oft werde ich gefragt wie lange es denn dauert um eine Immobilie zu verkaufen.

Die Antwort darauf muss man differenziert nach der Art der Immobilie, dem Marktsegment und dem Angebotspreis geben.

Es gibt Sonderimmobilien, wie Mehrfamilienhäuser, Villen, Schlösser usw. die nur eine sehr geringe Anzahl von Interessenten ansprechen. Hier liegen die durchschnittlichen Verkaufszeiten teilweise bei Jahren. Für die durchschnittliche Privatimmobilie können wir bei RE/MAX folgende Erfahrungswerte nennen:

Eigentumswohnungen: 93 Tage (ca. 3 Monate)

Die durchschnittliche 3 Zimmer Wohnung in Wien ist sicher schneller verkauft als eine Garconniere am Land. Gegenüber 2009 wurden die durchschnittliche Vermarktungsdauer um 11% reduziert, also Wohnungen werden mehr nachgefragt und gekauft.

Mietwohnungen: 55 Tage (ca. 1-2 Monate)

Auch bei den Mietwohnungen reduzierte sich die Vermarktungsdauer und Wien ist von der Nachfrage wieder Spitzenreiter

Einfamilienhäuser: 122 Tage  (ca. 4 Monate)

Obwohl die Anzahl der verkauften Einfamilienhäuser stark rückläufig war, hat sich die Vermarktungsdauer nicht verändert. Das bedeutet aber auch, dass weniger Häuser auf den Markt kamen.

Grundstücke: 169 Tage (ca. 5-6 Monate)

Die Vermarktungsdauer von Grundstücken ist gestiegen und man muss durchaus mit einem halben Jahr rechnen.

Falls Sie jetzt bemerken, dass Sie Ihre Immobilie schon deutlich länger als die durchschnittliche Vermarktungsdauer in dieser Kategorie anbieten, dann kann das nur mit folgenden Komponenten zusammenhängen:

  • – Sie präsentieren die Immobilie nicht richtig
  • – Die Preisgestaltung stimmt nicht
  • – Sie arbeiten mit dem falschen Makler zusammen

Sprechen Sie mit mir und wir können gemeinsam eine maßgeschneiderte Lösung für Sie ausarbeiten.

Am besten gleich anrufen: 0699-18 17 84 33 oder Email senden: rstrejcek@remax.net

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