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Archive for the ‘Service’ Category

In Mauerbach findet man noch unberührte Natur, viel Wald und Wanderwege

Mauerbach, eine kleine Wienerwaldgemeinde, angrenzend an den 14. Wiener Gemeindebezirk, bietet eine sehr gute Wohnqualität mit guter öffentlicher Anbindung nach Wien Hütteldorf.

Die Immobilienpreise in Mauerbach stellen sich wie folgt dar:

Man kann erkennen, dass bei nur 31 Verkaufstransaktionen und einer Anzahl von ca. 1550 Haushalten im Gemeindegebiet ein relativ geringer Wohnortwechsel von ca. 1:50 stattfindet. In Purkersdorf beispielsweise ist die Wechselhäufigkeit mehr als doppelt so hoch (1:22). Daraus lässt sich schließen, dass die Mauerbacher im Großen und Ganzen mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sein dürften.

Es gibt für Wien – Umgebung verhältnismäßig wenig Wohnungen in Mauerbach. Diese sind hauptsächlich in Kreuzbrunn und entlang der Hauptstrasse zu finden. Mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 1560,- /m2 sind die Wohnungen recht preiswert.

Bei den Einfamilienhäusern gibt es ein breites Spektrum mit vereinezlten Preisen bis knapp an die 500.000,- Euro, wobei der Preis des durchschnittlichen Einfamilienhauses aber nur ca. 211.000,- Euro beträgt.

Die Grundstückspreise sind sehr von der Lage abhängig. An der recht befahrenen Hauptstrasse gibt es Preise bereits unter 150,- /m2 und am Allerheiligenberg und der Sulz um ca. 220,- /m2.

Alle Angaben basieren auf Echtdaten der durchgeführten Kaufverträge des amtlichen Grundbuchs. Viele Preisstatistiken, die Sie sonst im Internet auftauchen, basieren auf Angebotspreise, die sich in Immobilieninseraten finden und entsprechen daher meist nicht der Realität.

Falls Sie wissen wollen, wieviel Ihre Immobilie in Mauerbach und Umgebung wert ist, biete ich Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Schätzung an.

Bitte füllen Sie dazu das Formular auf www.immobilien-mauerbach.info aus.

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Der Wiener Wohnungsmarkt ist sehr volatil und birgt auch einige Überraschungen. Obwohl die Wohnungspreise im allgemeinen ansteigen gibt es zwischendurch Bezirke in denen die Wohnungspreise fallen.

Die angegebenen Preise sind durchschnittliche Kaufpreise pro m2 für gebrauchte Wohnungen. Diese Preise wurden ausschließlich aus dem amtlichen Grundbuch entnommen. Das bedeutet, dass diese Preise den wahren Kaufpreisen entsprechen, wie sie auch im Kaufvertrag stehen. Im Gegensatz zu den vielen verschiedenen Statistiken und Preisübersichten, die immer die Angebotspreise heranziehen, handelt es sich hier um reale Werte. Es wurden alle Kaufverträge aus den Jahren 2009 und 2010 herangezogen, die auch die Wohnfläche angeführt hatten.

Bitte beachten Sie, dass es sich hier um durchschnittliche Werte handelt, die Ihnen als Richtwerte dienen können. Diese können natürlich aufgrund des Zustandes, diverser Zu- und Abschläge entsprechend individuell sehr unterschiedlich sein. Auch können innerhalb eines Bezirkes deutliche Preisunterschiede aufgrund der Lage enstehen. Es ergibt einen großen Unterschied ob Sie z.B. im 16. Bezirk eine Wohnung am Gürtel oder am Wilheminenberg anbieten.

Für eine realistische Marktpreiseinschätzung ist es notwendig zu all den genannten Faktoren auch die aktuelle Nachfrage für die angebotene Art von Wohnung zu kennen.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann füllen Sie bitte das

Anfrageformular auf www.immo-wien.info aus.

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Die Fragestellung, ob man ein Haus bauen, ein fertiges Haus kaufen, oder lieber ein bestehendes Haus mieten soll haben sich sicherlich schon viele Suchende gestellt.

Vincent Schmalbach hat dazu ein interessantes und kostenloses Ebook erstellt, das man sich hier downloaden kann.

Einige Hinweise sind zwar nur regional für Deutschland anwendbar, aber insgesamt ist das Ebook ein guter Ratgeber geworden.

Lesen Sie dazu auch meinen Artikel: Kaufen oder mieten

PS: Aktuell hätte ich ein nettes Reiheneckhaus in Königstetten zu vermieten!

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Immobilienpreise Purkersdorf 2009-2010

 

Die Wienerwaldgemeinde Purkersdorf ist ein beliebter Wohnort westlich von Wien, anschließend an den 13. Bezirk und den Lainzer Tiergarten.

Wenn man die verkauften Immobilien in den Jahren 2009 und 2010 in Purkersdorf betrachtet, dann sieht man, dass zwar die Anzahl der verkauften Immobilien gestiegen ist, das Preisvolumen aber rückgängig war. Sehen wir uns die einzelnen Kategorien an:

Wohnungen:

Purkersdorf ist eine der Wienerwaldgemeinden mit der prozentuell höchsten Anzahl an Wohnungen. Das ist gut für die Gemeinde, da auf dem gleichen Platz mehr Menschen wohnen können als in Einfamilienhäusern und daher mehr Einnahmen für die Gemeindekassa lukriert werden kann. Der Durchschnittspreis pro m2 liegt bei ca. 2000,- was für eine Gemeinde in Wien Umgebung beachtlich hoch ist. Die Schwankungsbreite ist sehr hoch, hat sich aber gegenüber 2009 ein wenig reduziert. Der durchschnittliche Wohnungspreis fiel aber um ca. 20% auf 154.428,-

Häuser:

Die Anzahl der verkauften Häuser erhöhte sich, ebenso wie der Durchschnittspreis. Hier ist eine gegenteilige Tendenz gegenüber den Wohnungspreisen erkennbar.  Aber im Besonderen bei den Häusern kann man eine sehr große Preisbandbreite erkennen.

Grundstücke:

Die Grundstücke sind die große Überraschung in der Statistik. Es wurden sehr wenige Grundstücke mit einem durchschnittlichen Preis von ca. 160,- /m2 verkauft. Diese Darstellung verzerrt die Realität etwas. Da in Purkersdorf so gut wie keine freien Baugründe vorhanden sind, werden Grundstücke oft mit den darauf befindlichen alten Häusern gekauft, die danach abgerissen werden. Die verkauften Grundstücke haben anscheinend gravierende Nachteile gehabt und wurden daher relativ billig verkauft. Der realistische Grundstückspreis in Purkersdorf liegt wahrscheinlich zwischen 150,- und 250,- , je nach Lage, Geräuschkulisse und Beschaffenheit.

Alle Preise stammen aus dem öffentlichen Grundbuch und nicht aus Angebotspreisen von Immobilienplattformen. Daher stellen diese Preisangaben die wirklich erzielten Preise dar und nicht die oft weit überzogenen Wunschpreise der Anbieter, die in diversen Statistiken angegeben sind.

Um den Marktwert einer Immobilie feststellen zu können, reicht es aber nicht aus nur die angegebenen Werte herzunehmen. Es muss die genaue Lage, Beschaffenheit der Immobilie, aktuelle Marktfähigkeit und viele weitere Komponenten berücksichtigt werden.

Falls Sie Interesse an einer kostenlosen und unverbindlichen Schätzung haben, dann rufen Sie mich an.

Sie können auch gleich das Anfrageformular auf www.immobilien-purkersdorf.info ausfüllen.

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Hier sehen Sie ein Video von einem Interview mit meinem Maklerkollegen Wolfgang Steiner, RE/MAX über die Immobiliensuche.

Die Suche für einen Kunden ist eine zweischneidige Sache.  Einerseits hat man damit schon einen qualifizierten Käufer, der Kaufwillen und Geld zum Immobilienkauf schon hat. Andererseits hat man vielleicht selbst nicht die richtige Immobilie für den Kunden in seinem Portfolio und muss sehr viel Aufwand in die Suche stecken, mit geringen Erfolgsaussichten.

Die meisten Kunden suchen selbst und das oft über mehrere Monate oder sogar Jahre hinweg. Der Zeitaufwand der bei der Suche anfällt ist daher auch beträchtlich. Für einen Makler ist aber die Zeit die wichtigste Ressource die er zur Verfügung hat. Daher will er seine Zeit immer so effektiv wie möglich einsetzen.  Leider ist die Immobiliensuche für den Makler sehr zeitaufwändig und meist wenig erfolgreich. Daher wird die Suche für Kunden meist sehr eingeschränkt oder gar nicht von Maklern angeboten.

Man muss sich vorstellen was es bedeutet für einen Kunden zu suchen:

– Man muss sich einmal treffen und ein genaues Suchprofil mit dem Kunden erstellen, damit man seine Wünsche und Möglichkeiten gut kennenlernt.

– Der Makler sucht zuerst in seinen Objekten und bietet diese an. Falls ein geeignetes dabei ist wird dieses besichtigt.

– Wenn die Immobilie nicht genau passt, dann beginnt man bei Kollegen zu suchen. Sofern man in einem Netzwerk angeschlossen ist, wie das RE/MAX Netzwerk, dann erhöht man schon deutlich die Möglichkeiten, da jeder RE/MAX Makler verpflichtet ist, seine Objekte auch für Suchkunden von Kollegen zur Verfügung zu stellen.

– Der Makler bietet also die möglichen Objekte von den Kollegen seinen Kunden an.

– Der Suchkunde findet Objekte die passen und die er besichtigen möchte, am besten hintereinander an einem Tag. Somit beginnt der Makler die anderen Kollegen zu kontaktieren und die Termine zu koordinieren, was sich oft als recht schwierig herausstellt.

– Nach den Gemeinschaftsbesichtigungen gibt der Kunde Feedback und man setzt die Suche fort, möglicherweise mit geänderten Parametern nach neuesten Erkenntnissen.

– Der nächste Schritt wäre bei Fremdmakler zu suchen und diese zu kontaktieren. Dann muss vorab gefragt werden, ob der andere Makler überhaupt bereit ist ein Gemeinschaftsgeschäft zu machen. Falls ja können diese Immobilien dann auch besichtigt werden. Falls nein kann man dem Kunden die Immobilien zwar nennen, wird aber nie eine Provision dafür erhalten.

– Dann kann man auch die anderen Branchenkontakte nutzen und auch Privatanbieter anfragen, die man vielleicht kennt, aber mit denen es noch keine Vereinbarung gibt. Die privaten Objekte müssen vorab besichtigt werden und die Daten entsprechend aufgenommen werden, bevor man sie, falls sie auf die Suche zutreffen, dem Interessenten weiterleiten kann.

Laufend kommen neue Objekte auf den Markt und daher muss man immer am laufenden bleiben und dem Kunden die aktuellen Immobilien anbieten und alle oben aufgezählten Dinge tun.

– Möglicherweise findet ein Kunde dann selbst eine Immobilie und die ganze Arbeit war umsonst. Der Aufwand für einen Suchenden wie oben beschrieben, kann durchaus auf 20 – 50h anwachsen. Wenn dann eine andere Immobilie gekauft wird hat man einen erheblichen Verlust von 1 Woche Arbeit hinzunehmen.

– Die noch blödere Situation ist dann, wenn man eine Immobilie bei einem Fremdmakler für den Kunden findet, aber der Interessent diese parallel auch findet und dort anfrägt. Denn dann ist der Interessent dem anderen Makler bereits bekannt und es entfällt der Grund für das Gemeinschaftsgeschäft. Das heisst, dass der Makler der die Suche durchgeführt hat bei einem Kauf durch die Finger schaut.

Somit wird die Suche von vielen Maklern sehr zurückhaltend betrieben, da oft nur 10% aller Suchen zu einem Erfolg führen und der Aufwand sich dafür beiweitem nicht lohnt. Die meisten Makler ziehen daraus die Konsequenzen und sie suchen überhaupt nicht oder nur unter den aktuellen Angeboten für Ihre Kunden.

Und das ist schade, denn ein Makler kann einem Suchenden sehr helfen. Er nimmt ihm sehr viel Arbeit ab, erspart dem Kunden also Zeit. Er sieht Details, Probleme, Vor- und Nachteile einer Immobilie anders als ein Kunde und kann vor weitreichenden Fehlentscheidungen bewahren. Weiters unterstützt er dann seinen Kunden in den Verhandlungen mit den anderen Makler bzw. dem Verkäufer und kann somit den besten Deal herausschlagen.

Die Alternative wäre, dass es Suchaufträge gibt bei denen sich der Interessent und der Makler gegenseitig verpflichten. Der Makler verpflichtet sich die oben angeführten Aktivitäten auf einen gewissen Zeitraum für seinen Kunden nach besten Wissen und Gewissen zu tun, und der Käufer verpflichtet sich mit einer Provisionsvorauszahlung dafür, dass er gewillt ist über diesen Makler zu kaufen bzw. zu mieten. Falls der Käufer dann kauft wird die Vorauszahlung auf die Provision angerechnet. Falls er nicht oder wo anders kauft, dann verbleibt die Vorauszahlung als Aufwandentschädigung bei dem suchenden Makler.

Mit dieser Art von professionellem Suchauftrag würde man zwar sicherlich weniger Kunden bedienen, diese würden aber von einer besseren Dienstleistung und einer viel höheren Erfolgsquote profitieren.

Bei mir können sie diese Art der Suche als Dienstleistung erhalten. Kontaktieren Sie mich!

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Wie in vielen anderen Wienerwald Gemeinden finden in Gablitz regelmäßig Veranstaltungen statt. In Gablitz ist das Veranstaltungswesen vielleicht ein wenig mehr ausgeprägt. Aber nicht nur das, sondern Gablitz sendet auch einen vorbildlichen Veranstaltungs Newsletter per Email aus.

Den Gablitzer Veranstaltungskalender kann man hier abonnieren.

Ich meine, das ist ein tolles und gut funktionierendes Service der Marktgemeinde Gablitz!

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Der Energieausweis - das "Pickerl" für die Immobile

Bis jetzt war die Vorlage eines Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie mit einem Gebäude zwar verpflichtend, aber es gab keine Konsequenz, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wurde. Dann wurde einfach automatisch vereinbart, dass eine, dem Baujahr gemäß, entsprechende Energieeffizienz vorliegt. Theoretisch könnte ein Käufer klagen, falls sich im Nachhinein herausstellt, daß das Gebäude eine schlechtere Energieeffizienz hat. Dies ist meines Wissens jedoch nie vorgekommen. Daher haben viele Verkäufer oder Vermieter auf die Erstellung des Energieausweises verzichtet.

Das soll sich jetzt ab 2012 radikal ändern: Der Energieausweis muss bereits vorliegen wenn die Immobilie zum Verkauf angeboten wird und die Energiekennzahl muss in allen Inseraten angeführt werden. 

Ein Verkäufer, Vermieter oder Immobilienmakler, der es unterlässt, in dem Inserat die Energieeffizienzklasse des Objekts anzugeben, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1450 Euro zu bestrafen.

Das Bundesministerium für Justiz hat mittlerweile den Ministerialentwurf für das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz  zur allgemeinen Begutachtung versandt. Das neue Gesetz soll mit 1. Januar 2012 in Kraft treten; die Begutachtungsfrist endet am 30. September 2011. Das bisher geltende Energieausweis-Vorlage-Gesetz aus dem Jahr 2006 soll aufgehoben werden.

Die Gesetzesvorlage können Sie hier downloaden.

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