Die Provisionen bei der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie beschäftigen und erhitzen die Gemüter schon seit geraumer Zeit.
Schauen wir uns die aktuelle Situation einmal an. Die gesetzliche Regelung findet sich in der aktuellen Version der Verordnung für Immobilienmakler sinngemäß folgendermaßen:
Die Hauptkritik der Arbeiterkammer und anderer Organisationen liegt darin, dass die Provision für die Mieter, vor allem bei unbefristeten Mietverträgen oder länger als 3 Jahre befristeten Mietverträgen mit 3 Monatsmietzinsen (=Miete + Betriebskosten) + MwSt. zu hoch ist.
Als Rechenbeispiel nehmen wir eine typische 3 Zimmerwohnung mit 650,- Euro + MwSt. inkl. Betriebskosten an. Die Berechnung der MwSt. kann manchmal etwas kompliziert werden, da durch unterschiedlicher Besteuerung von Teilbeträgen ein Mischsatz herauskommt. Wir nehmen an, dass noch 50,- MwSt. hinzukommen und somit mit 700,- monatlicher Mietzins unbefristet vermietet wird. Die Maklerprovision für den Mieter errechnet sich jetzt: 3 x 650.- = 1.950,- + 20% MwSt. = 2.340,- inkl. MwSt.
Dieser Betrag könnte auch vom Vermieter verlangt werden. Nur das passiert im Normalfall nicht. Daher müssen im Besonderen die Makler in Wien mit der Mieter Provision auskommen. Dass ein Makler von beiden Seiten 3 Monatsmieten erhält ist zwar gesetzlich gedeckt, aber praktisch absolut unrealistisch.
Warum ist das so?
– es hat sich in Wien so eingebürgert
– die Makler schaffen es nicht dem Vermieter ihre Dienstleistung zu verkaufen, weil die Leistung dieses Maklers vielleicht für den Vermieter keinen Mehrwert darstellt. Denn der Vermieter kann sich den Makler aussuchen über den er seine Wohnung vermarktet, oder er macht die Arbeit selbst.
– Der Mieter kann sich nichts mehr aussuchen, wenn er die besichtigte Wohnung haben möchte. Er kann nur ja oder nein dazu sagen. Somit ist es für den Makler einfacher die Miete nur vom Mieter als vom Vermieter zu erhalten. Die schlechten Makler versuchen gar nicht Ihre Leistung darzustellen, sondern übernehmen das Mietobjekt ohne Diskussion ohne Provisionsforderung vom Vermieter. Denn der Mieter muss ja sowieso bezahlen.
Wie sieht es in anderen Ländern aus?
In Europa werden zwischen 1 und 4 Monatsmieten gesamt vom Käufer und Verkäufer verlangt. Wenn man unsere durchschnittlichen 2-4 Monatsmieten von Mieter + Vermieter betrachtet sind wir nicht so weit von den anderen Ländern entfernt auch wenn bei uns 6 Mieten möglich wären. Das ist allerdings wirklich der zumindest theoretische europäische Spitzenwert. Die meisten Länder verlangen einen höheren Provisionsanteil vom Verkäufer. Das ist auch logisch, denn für den Verkäufer wird auch die meiste Arbeit gemacht. Man muss dabei aber beachten, dass in den meisten europäischen Ländern eine ganz andere Marktsituation herrscht und die Mieten durchschnittlich weit höher sind als in Wien. Durch das österreichische Mietrechtsgesetz werden die Mieten nieder gehalten und daher sind auch die durchschnittlichen absoluten Umsätze nicht direkt mit der Anzahl der Monatsmieten vergleichbar.
Ich bin für den Vorschlag die Mietprovision auf gesamt 4 Monatsmieten zu reduzieren. Ich hätte auch nichts dagegen eine Miete provisionsfrei für den Mieter anzubieten. Aber ich bin überzeugt, dass meine Dienstleistung einen Wert hat und bin nicht bereit gratis oder nicht kostendeckend zu arbeiten. Dadurch biete ich gerne an, die Provision nur vom Vermieter zu verlangen (jeweils nach Mietdauer 1 – 3 Monatsmieten), denn ich traue mir zu meinen Mehrwert entsprechend darstellen zu können. Aber auch eine andere Aufteilung, z.B 2 Mieten vom Vermieter und 1 vom Mieter kann ich mir vorstellen.
Allerdings nur die Reduktion der Mietprovision von 3 auf 2 Mieten und in der Praxis keine Provisionierung des Vermieters durchzuführen ist zu wenig, besonders bei geringen Miethöhen. Dem kann ich nicht zustimmen, da hier die Kostendeckung nicht gegeben ist. Für einige Makler, die hauptsächlich von Mieten leben und danach eine Umsatzreduktion um 1/3 hinnehmen müssen, wird es dann sehr eng werden und einige werden vom Markt verschwinden.
Zusätzlich kommt hinzu, dass die begleitenden Umstände in Wien auch nicht einfach für Makler sind. Das Mietrechtsgesetz in Vollanwendung verhindert oft einen angemessenen Mietzins für den Vermieter. Der sogenannte Kategoriezins ist oft zu wenig um ein Haus ordentlich instand zu halten. Wenn jetzt der Vermieter, der sowieso wenig Miete erhält auch noch dem Makler etwas zahlen soll, dann reduziert sich sein Mietertrag noch weiter. Im Teilanwendungsbereich oder wenn das MRG nicht zur Anwendung kommt, dann tun sich die Vermieter etwas leichter. Außerdem muss man bedenken, dass die Anzahl der Mieten, die über den Makler vermarktet werden können in Wien nur ca. 1/3 des Marktes ausmacht. Der Rest wird durch Gemeindewohnungen und Genossenschaften abgedeckt die nicht über Makler vermittelt werden.
Bei den Kategoriezinsmieten die zum Teil bei 300,- oder darunter liegen würde ein Makler derzeit netto ca. 800,- verrechnen können. Dabei muss er alle seine Kosten mitberücksichtigen und damit wird eine derartige Vermittlung schon jetzt zum Grenzfall oder Verlust wenn Marketing betrieben wird oder mehrere Besichtigungen stattfinden. Eine Möglichkeit wäre hier eine Mindestpauschale einzuführen, die sowohl auf der Mieter wie auf der Vermieterseite eingehoben wird, wie das zum Teil auch in anderen Ländern üblich ist.