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Archive for Juni 2010

Die Provisionen bei der Miete bzw. Vermietung einer Immobilie beschäftigen und erhitzen die Gemüter schon seit geraumer Zeit.

Schauen wir uns die aktuelle Situation einmal an. Die  gesetzliche Regelung findet sich in der aktuellen Version der Verordnung für Immobilienmakler sinngemäß folgendermaßen:

Die Hauptkritik der Arbeiterkammer und anderer Organisationen liegt darin, dass die Provision für die Mieter, vor allem bei unbefristeten Mietverträgen oder länger als 3 Jahre befristeten Mietverträgen mit 3 Monatsmietzinsen (=Miete + Betriebskosten) + MwSt. zu hoch ist.

Als Rechenbeispiel nehmen wir eine typische 3 Zimmerwohnung mit 650,- Euro + MwSt. inkl. Betriebskosten an. Die Berechnung der MwSt. kann manchmal etwas kompliziert werden, da durch unterschiedlicher Besteuerung von Teilbeträgen ein Mischsatz herauskommt. Wir nehmen an, dass noch 50,- MwSt. hinzukommen und somit mit 700,- monatlicher Mietzins unbefristet vermietet wird. Die Maklerprovision für den Mieter errechnet sich jetzt:  3 x 650.- = 1.950,- + 20% MwSt. = 2.340,- inkl. MwSt.

Dieser Betrag könnte auch vom Vermieter verlangt werden. Nur das passiert im Normalfall nicht. Daher müssen im Besonderen die Makler in Wien mit der Mieter Provision auskommen. Dass ein Makler von beiden Seiten 3 Monatsmieten erhält ist zwar gesetzlich gedeckt, aber praktisch absolut unrealistisch.

Warum ist das so?

– es hat sich in Wien so eingebürgert

– die Makler schaffen es nicht dem Vermieter ihre Dienstleistung zu verkaufen, weil die Leistung dieses Maklers vielleicht für den Vermieter keinen Mehrwert darstellt. Denn der Vermieter kann sich den Makler aussuchen über den er seine Wohnung vermarktet, oder er macht die Arbeit selbst.

– Der Mieter kann sich nichts mehr aussuchen, wenn er die besichtigte Wohnung haben möchte. Er kann nur ja oder nein dazu sagen. Somit ist es für den Makler einfacher die Miete nur vom Mieter als vom Vermieter zu erhalten. Die schlechten Makler versuchen gar nicht Ihre Leistung darzustellen, sondern übernehmen das Mietobjekt ohne Diskussion ohne Provisionsforderung vom Vermieter. Denn der Mieter muss ja sowieso bezahlen.

Wie sieht es in anderen Ländern aus?

In Europa werden zwischen 1 und 4 Monatsmieten gesamt vom Käufer und Verkäufer verlangt. Wenn man unsere durchschnittlichen 2-4 Monatsmieten von Mieter + Vermieter betrachtet sind wir nicht so weit von den anderen Ländern entfernt auch wenn bei uns 6 Mieten möglich wären. Das ist allerdings wirklich der zumindest theoretische europäische Spitzenwert. Die meisten Länder verlangen einen höheren Provisionsanteil vom Verkäufer. Das ist auch logisch, denn für den Verkäufer wird auch die meiste Arbeit gemacht. Man muss dabei aber beachten, dass in den meisten europäischen Ländern eine ganz andere Marktsituation herrscht und die Mieten durchschnittlich weit höher sind als in Wien. Durch das österreichische Mietrechtsgesetz werden die Mieten nieder gehalten und daher sind auch die durchschnittlichen absoluten Umsätze nicht direkt mit der Anzahl der Monatsmieten vergleichbar.

Ich bin für den Vorschlag die Mietprovision auf  gesamt 4 Monatsmieten zu reduzieren. Ich hätte auch nichts dagegen eine Miete provisionsfrei für den Mieter anzubieten. Aber ich bin überzeugt, dass meine Dienstleistung einen Wert hat und bin nicht bereit gratis oder nicht kostendeckend zu arbeiten. Dadurch biete ich gerne an, die Provision nur vom Vermieter zu verlangen (jeweils nach Mietdauer 1 – 3 Monatsmieten), denn ich traue mir zu meinen Mehrwert entsprechend darstellen zu können. Aber auch eine andere Aufteilung, z.B 2 Mieten vom Vermieter und 1 vom Mieter kann ich mir vorstellen.

Allerdings nur die Reduktion der Mietprovision von 3 auf 2 Mieten und in der Praxis keine Provisionierung des Vermieters durchzuführen ist zu wenig, besonders bei geringen Miethöhen. Dem kann ich nicht zustimmen, da hier die Kostendeckung nicht gegeben ist. Für einige Makler, die hauptsächlich von Mieten leben und danach eine Umsatzreduktion um 1/3 hinnehmen müssen, wird es dann sehr eng werden und einige werden vom Markt verschwinden.

Zusätzlich kommt hinzu, dass die begleitenden Umstände in Wien auch nicht einfach für Makler sind. Das Mietrechtsgesetz in Vollanwendung verhindert oft einen angemessenen Mietzins für den Vermieter. Der sogenannte Kategoriezins ist oft zu wenig um ein Haus ordentlich instand zu halten. Wenn jetzt der Vermieter, der sowieso wenig Miete erhält auch noch dem Makler etwas zahlen soll, dann reduziert sich sein Mietertrag noch weiter.  Im Teilanwendungsbereich oder wenn das MRG nicht zur Anwendung kommt, dann tun sich die Vermieter etwas leichter. Außerdem muss man bedenken, dass die Anzahl der Mieten, die über den Makler vermarktet werden können in Wien nur ca. 1/3 des Marktes ausmacht. Der Rest wird durch Gemeindewohnungen und Genossenschaften abgedeckt die nicht über Makler vermittelt werden.

Bei den Kategoriezinsmieten die zum Teil bei 300,- oder darunter liegen würde ein Makler derzeit netto ca. 800,- verrechnen können. Dabei muss er alle seine Kosten mitberücksichtigen und damit wird eine derartige Vermittlung schon jetzt zum Grenzfall oder Verlust wenn Marketing betrieben wird oder mehrere Besichtigungen stattfinden. Eine Möglichkeit wäre hier eine Mindestpauschale einzuführen, die sowohl auf der Mieter wie auf der Vermieterseite eingehoben wird, wie das zum Teil auch in anderen Ländern üblich ist.

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In den USA leiden die Eigentümer von Häusern, die in Zeiten des Immobilienbooms überteuert gekauft wurden, unter massiven Zahlungsschwierigkeiten. In Österreich haben wir dieses Problem bei weitem nicht so stark, aber es kommt durchaus immer wieder vor, dass Zwangsversteigerungen drohen.

Auch ich werde immer wieder mit Situationen konfrontiert, in denen die Verkäufer schon stark unter Druck sind. In Fällen, in denen es finanziell eng wird, und es absehbar ist, dass eine Immobilie nicht mehr finanzierbar ist, sollte man möglichst rasch handeln. Zuerst führt der Weg auf die Bank um eine vorübergehende Aussetzung oder Reduktion der Kreditrate zu erwirken. Bei der Bank hat man immer eine bessere Verhandlungsposition, wenn man mit ihnen spricht, bevor eine teilweise Zahlungsunfähigkeit eintrifft. Wer erst nach der dritten Mahnung anruft, oder noch schlechter, nach Vogel Strauss Methode unerreichbar ist, der hat seine Karten schon verspielt.

In Österreich haben und brauchen wir zwar kein HAFA Programm, so wie derzeit in USA, und daher gibt es bei RE/MAX Österreich auch keine speziellen Zertifizierungen in diesem Bereich. Ich habe aber schon in einigen Fällen mit dem Bankbetreuer der Verkäufer gesprochen und konnte Aufschiebungen von Exekutionen erwirken. Sobald ein renommierter Makler eingeschaltet wird, der dem Bankbetreuer klar machen kann, dass alles mögliche unternommen wird um die Liegenschaft bestmöglich zu verkaufen, entspannt sich die Situation oft und man kann die emotionale Komponente versachlichen.

Weiters haben Makler in dieser Situation im Verkaufsprozess bessere Möglichkeiten und Voraussetzungen als der private Anbieter. Die Angst und Nervosität eines privaten Verkäufers in einer schwierigen Situation, der unbedingt verkaufen muss, kann einen Verkauf eher vereiteln, als nützlich sein.

Falls Sie also in einer finanziell schwierigen Situation sind und verkaufen müssen, dann können Sie sich gerne an mich wenden. Ich stehe Ihnen auch beim Gespräch mit der Bank zur Verfügung.

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Mag. Elmar Hagen, der Fachgruppenobmann der Vorarlberger Immobilientreuhänder und Bauträger hat einen Blog zu schreiben begonnen. Er schreibt in seinen letzten Artikel „Was Sie über einen Makler schon immer wissen wollten!“ unter anderem auch über das Thema Alleinvermittlungsauftrag.

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag übergibt der Verkäufer oder Vermieter die Vermittlung des Objektes alleinig an den Makler. Damit verpflichtet sich der Makler auch die Immobilie nach besten Möglichkeiten zu vermitteln. Bei einem schlichten oder allgemeinen Auftrag erhält der Makler das Recht die Immobilie anzubieten, ist aber zu keinerlei Vermarktungsleistung oder Rechenschaft darüber verpflichtet.

Manche Kunden fürchten sich vor einem Alleinvermittlungsauftrag, da sie sich an nur einen Makler binden und denken, dass mehr Makler auch mehr Kunden bringen und erfolgreicher sind. Vollkommen zu unrecht, denn meist ist dies nicht der Fall. Im Gegenteil, der Vermittlungserfolg mit einem Alleinvermittlungsauftrag liegt deutlich höher als mit einem schlichten Vertrag.

Weiters ergeben sich beim Alleinvermittlungsauftrag viel weniger Probleme. Das Hauptvermarktungsinstrument ist das Internet um die Interessenten zu finden, sowie auch Inserate. Falls man mehrere Makler beauftragt, wird jeder Makler das Objekt auch im Internet anbieten, zum Teil auch auf allgemeinen Immobilienplattformen, wie z.B. Immobilien.net. Wenn ein Kunde jetzt das selbe Objekt auf der gleichen Plattform mehrfach von verschiedenen Maklern beworben sieht, was soll er sich dabei denken? Wem soll er kontaktieren und warum?

Er wird den nächstbesten, oder vielleicht sogar alle anbietenden Makler kontaktieren. Damit ist das Chaos komplett. Er lässt sich Unterlagen von den einen Makler senden, ein weiterer ruft ihn vielleicht an und der dritte besichtigt mit ihm. Der Kunde ist verwirrt.

Peinlicher wird es wenn verschiedene Makler das Objekt gar mit unterschiedlichen Preisen anbieten. Weiß der Verkäufer denn nicht um welchen Preis er das Objekt verkaufen will? Nein, das kommt meist zustande wenn ein Objekt schon länger angeboten wird und der Preis im Laufe der Zeit gesenkt wird. Der Makler der zuletzt einen „Schlichten“, also einen nicht exclusiven Vertrag mit den Kunden macht, der erfährt den aktuellen Preis und der Makler der von Anfang an angeboten hat und vielleicht schon 10 x besichtigt hat bewirbt das Objekt mit einen höheren Preis. Dann kommt vielleicht ein Kunde der das Objekt bereits gesehen hat, und jetzt den besseren Preis sieht und kauft es über den Makler der es als letztes angeboten hat. Dann beginnen die beiden Makler vielleicht noch miteinander zu streiten und tragen den Streit auf den Rücken des Kunden aus – das Chaos ist perfekt, und alle sind unzufrieden. Vielleicht resultiert daraus sogar, dass der Verkauf letztendlich nicht zustande kommt.

Der beste Weg ist es, einen Alleinvermittlungsauftrag zu geben und mit dem Makler regelmäßig in Kontakt zu bleiben. Der Auftrag ist sowieso zeitlich limitiert und wenn man mit der Leistung des Maklers zufrieden ist, dann kann man den Auftrag verlängern, wenn nicht, dann beauftragt man einen anderen Makler.

Den Blog von Elmar Hagen finden Sie hier.

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