Ende der Hausverlosungs-Euphorie

Villa in Pressbaum

Ich sah mir vor ca.  2 Jahren eine hübsche, gediegene Villa in Pressbaum an die zum Verkauf stand. Ein Zahnarzt, der dort wohnte und auch seine Privat Praxis hatte, verlegte seinen Lebensmittelpunkt nach Wien.

Ich bot das Objekt um den gewünschten Verkaufspreis von 1.000.000,- an. Aber natürlich verkauft sich solch eine Immobilie nicht innerhalb weniger Wochen und die Eigentümer hatten es zuvor schon 2 Jahre lang angeboten. Da die Hausverlosung zu diesem Zeitpunkt boomte, sprangen Sie sehr rasch auf diesen Zug auf und boten das Haus zur Verlosung an.

Wie viele Andere zu dieser Zeit, sahen die Eigentümer die Verlosung als geniale Idee und die ideale Vermarktungsform für Ihre Immobilie. Die Villa wurde auf 1,1 Millionen Euro geschätzt und es wurden 12.999 Lose a 99,- Euro aufgelegt um mit dem Gesamtpreis auch die Nebenkosten abzudecken. In ca. 3-4 Monaten wollte man die Verlosung beenden und hoffte bis dahin alle Lose verkauft zu haben. Da dies nicht glückte, wurde eine Verlängerung des Termins gemacht. Da auch beim 2. Termin keine Verlosung zustande kam, wollten die Eigentümer nochmals verlängern, was aber zu Unmut bei den Loskäufern stieß. Schließlich brach der Verkäufer die Verlosung entnervt ab.

Siehe dazu sein Schreiben auf der Verlosungsplattform.

Was hat das gekostet?

1. ca. 1 Jahr viel Arbeit und Dauerstress des Anbieters.
2. Werbe- und Marketingkosten (geschätzt 20.000,-)
3. Notars- bzw. Anwaltskosten (geschätzt 10.000,-)
4. Glückspielsteuer  (12% von 99,- x 12.999 Lose = 154.428,-) die auf jeden Fall zu bezahlen ist.
5. Rücküberweisungen und Administrationsaufwand für die bereits einbezahlten Lose. Selbst bei 2,- Zeitaufwandskosten und 5000 verkauften Losen sind das nur 10.000,- Euro Spesen.  Als Aufwandsentschädigung werden bei Rücküberweisung 20% des Lospreises einbehalten, was bei unserem Beispiel  5000 x 19,80 = 99.000,- ergibt.
6. Gesamt würde das, abgesehen vom enormen Zeitaufwand Kosten von ca. 100.000,- Euro ergeben.

Also insgesamt ein sehr schlechtes Geschäft für den Verkäufer und für die Loskäufer.

Und das war kein Einzelfall. Es wurden eine Zeit lang ca. 150 Objekte zu je ca. 10.000 Lose a 99,- Euro angeboten. Wenn man sich das ausrechnet, dann kommt man auf ein Gesamtangebot von ca. 1,5 Millionen Lose a 99,- Euro. Da stellt sich die Frage: Wer soll die alle kaufen?

Insgesamt wurden meines Wissens bis jetzt in Österreich 3 Objekte durch Verlosung erfolgreich vermarktet. Allerdings sind hier noch einige Klagen anhängig, so dass diese noch nicht rechtskräftig ins Eigentum des Gewinners übergegangen sind. Wie die ganzen Klagen ausgehen, das werden die nächsten Jahre zeigen.

Die Euphorie um die Hausverlosung hat fast genauso schnell abgenommen, wie sie begonnen hat. Wahrscheinlich würde Hausverlosung funktionieren, wenn ca. 1 Objekt im Quartal von einer zentralen Stelle aus verlost werden würde. Somit hat man eine überschaubare Anzahl von Losen am Markt die auch verkaufbar sind.

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Tolles Service – Online Immo-Experten

Kürzlich fand ich im Internet ein Online Immobilien Experten Service von der Vorarlberger Realitätenkanzlei Hagen. Unter der Bezeichnung „Expertenecke Laendleinfo“ findet man Fragen über Immobilienthemen die Online beantwortet wurden. Dort gibt es bereits beantwortete Fragen über z.B. Immobilienrecht, Finanzierung, Immobilien Kauf/Verkauf, Immobilienverwaltung, Liegenschaftsbewertungen, Mietangelegenheiten, usw. Neu gestellte Fragen und die Antworten darauf können per Email oder RSS Feeding abonniert werden.

Sie können selbst Ihre Frage in die Expertenecke stellen und sie wird online, kostenlos, schriftlich und für alle sichtbar beantwortet.

Das ist meiner Meinung nach ein toller Service!
Gratulation ins Ländle

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Ist das eine Ruhelage?

Lärmkarte Bahnverkehr Purkersdorf

Oft werde ich gefragt ob sich ein Wohnobjekt in Ruhelage befindet, oder wie laut es an diesem Ort ist. Nun, das ist oft sehr subjektiv zu beurteilen. Die meisten Immobilienbesitzer sagen mir, dass man den Bahn- oder Straßenlärm nur die ersten 3 Monate registriert, dann bemerkt man das gar nicht mehr. Die Suchenden haben da andere Vorstellungen und manchmal ist eine geringe Lärmbelästigung schon zu viel.

Es gibt vom Umweltministerium eine Lärmkarte für Österreich die man kostenlos im Internet einsehen kann. Diese Karte bietet die Möglichkeiten verschiedene Lärmarten, wie Bahn-, Auto-, Flug- oder Industrielärm darzustellen. Sie ist nicht für ganz Österreich flächendeckend verfügbar.

Auf dem oberen Bild sieht man die Bahnlärmausbreitung in Purkersdorf. Die Region Purkersdorf – Tullnerbach – Pressbaum hat den Vorteil der guten Verkehrsverbindung nach Wien, dafür aber die Problematik der Geräuschbelästigung durch die Bahn und teilweise auch durch die Autobahn. Jeder Vorteil hat eben auch seinen Preis. Im Bereich Purkersdorf Nord und Gablitz findet man mit der B1 eine Straße die recht befahren ist, aber deutlich weniger Geräuschbelästigung mit sich bringt als die Bahn. Eine ähnlich Situation gibt es in Mauerbach mit der Hauptstrasse.

Die angegebenen Daten auf der Lärmkarte sind gemessene Werte, die vom subjektiven Empfinden anders wahrgenommen werden können. Auch die genaue Anordnung des Gebäudes, von Bäumen, Sträuchern usw. ermöglichen eine anderes Geräuschumfeld. Daher wird man bei den meisten Objekten, trotz Lärmkarte, ohne persönliche Besichtigung nicht auskommen. Aber die Lärmkarte ist ein gutes Service und kann als Anhaltspunkt zur Orientierung dienen.

Weiters bietet die Webseite www.laerminfo.at noch aktuelle Artikel und Materialien zum Thema Lärm und Lärmrechner zur Berechnung von Geräuschpegeln für Strassen- und Schienenlärm.

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Umfrage über Maklerimage

Sind Immobilienmakler kompetente Berater oder schwarze Schafe ?

fragt die Immobilienplattform immobilien.net.

Nehmen Sie an der Umfrage teil und geben Sie Ihre Meinung dazu ab.

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Mauerbacher Bürgermeisterzeitung geht online

Der Mauerbacher Bürgermeister Gottfried Jelinek hat eine neue Bürgermeisterzeitung gemacht. Aber nicht, wie bei solchen Publikationen gewohnt, in Papierform, sondern zeitgemäß als Webseite mit dem Titel „Mein Mauerbach„.

Vorerst gibt es zwar erst die Faschingsausgabe online, aber der Bürgermeister wird künftig sicher noch mehr zu berichten haben.
Neu ist die Mauerbacher Bonuscard mit der man diverse Vergünstigungen im Ort erhält und 1x pro Monat gratis mit dem Nachtbus fahren kann. Die Bonuscard kann man als Mauerbacher online bestellen.

Weiters gibt es Veranstaltungshinweise für Mauerbach. Am 18.2. um 20h gastiert Viktor Gernot in der Schloßparkhalle Mauerbach mit seiner Musikrevue „Bésame Mucho“.

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Bauen & Energie

Foto: Reed Messe

Die Bauen & Energie Messe findet von 18-21.2.2010 in Wien am Messegelände statt.

Im Mittelpunkt steht heuer die effizienteste Energienutzung. Die gilt nicht nur für Neubauten, sondern natürlich auch für Umbauten und Sanierungen. Weiters gibt es eine Sonderschau „Sanitärkomfort mit Zukunft“ die sich hauptsächlich mit der barrierefreien Gestaltung von Bädern beschäftigt. Das Österreichische Institut für Baubiologie und Bauökologie (IBO) widmet sich im Rahmen der Sonderschau „Beratung im Zentrum“ in Halle B unter anderem der Frage: Sanieren oder Abreißen? Denn gerade gebrauchte Immobilien spielen auf dem Immobilienmarkt eine immer wichtigere Rolle.

Auch wenn die klassischen Messen immer weniger werden und die Besucherzahlen seit Jahren rückläufig sind, ist ein Besuch bei der  Bauen & Energie Messe durchaus empfehlenswert. Vorort kann man Materialen anschauen und auch angreifen, mit Fachberatern sprechen und vielleicht auch spezielle Messeangebote nutzen.

Man kann eben nicht alles aus dem Internet downloaden.

Weitere Informationen unter: www.bauen-energie.at

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Muß der Mieter ausmalen?

Foto: Patrick Goossens

Es ist eine beliebte Klausel bei Mietverträgen, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung neu ausmalen muss.

Natürlich wünscht sich jeder Vermieter, dass er seine Wohnung in besten Zustand zurückerhält. Allerdings hat der oberste Gerichtshof diese Klausel vor kurzem für ungültig erklärt, sofern es sich um ein Mietobjekt in Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes handelt.  Darunter fallen vorallem Kategoriezins Mieten in Altbauten. Der Vermieter kann dem Mieter keine Kosten für die normale Abnutzung der Wohnung anlasten.  Sollte es sich um eine außergewöhnlich starke Abnutzung handeln, dann kann er das Ausmalen verlangen.

Bei der Vermietung eines Neubaus oder eines Einfamilienhauses wäre die Klausel gültig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde.

Weitere Information im Newsletter von Dr. Kothbauer von der Online Hausverwaltung.

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Renditen von Büroimmobilien rückläufig – wie richtig sind die Bewertungsverfahren?

Foto: Trey Ratcliff published under cc on Flickr

Weltweit und auch europaweit sind die Renditen von Büroimmobilien rückläufig. Schuld daran sind hauptsächlich die hohen Leerstände. Damit die Vermieter die Leerstände wieder auffüllen können, müssen Sie teilweise die Büromieten zurücknehmen und das reduziert den Wert der Immobilie.

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie, wie z.B. Bürohäuser resultiert aus dem Ertragswert einer Immobilie, welcher wieder auf der Hoffnung der zukünftigen Erträge basiert. Sobald die Erwartung in den Mietertrag zurückgenommen wird, reduziert sich also automatisch auch der Wert der Immobilie in der Bilanz. Der bewertete Preis der Immobilie in der Bilanz von Bauträgern ist oft weit höher als der Substanzwert, also richtigerweise der Sachwert (aktueller abgewerteter Wert der Baukosten + Grundstückswert) der Immobilie und bildet so eigentlich eine negative stille Reserve. Die meisten Immobilienfonds haben aufgrund eines fiktiven Immobilienwertes ein sehr hohes Eigenkapital und schauen sehr gut aus. Wenn die Erträge eingehen, gehen die fiktiven Werte ein und ein Verlust entsteht, der eigentlich nicht den wahren Verlust darstellt. Die Immobilie wurde nur anfangs zu hoch bewertet. Dieses Spiel würde schlagartig aufhören, wenn die Immobilien nur mit dem Sachwert bewertet würden. Allerdings würden dann in Zeiten von steigenden Mieten, oder nach der Emittierung des Wertpapiers, die Immobilienfonds nicht so gut dastehen und nicht so gut verkauft werden.

Wenn man bei Immobilienfonds oder Aktien die sogenannten „Substanzwerte“ betrachtet, dann sollte man hinterfragen um wieviel diese Werte gegenüber den Sachwerten überbewertet sind. Erst danach kann man ein Wertpapier erst wirklich bewerten und fällt nicht auf die Marketingtricks der Wertpapierverkäufer hinein. Denn mit schlechteren wirtschaftlichen Zeiten und somit Rückgang der Gewerbemieten sollte man weiterhin rechnen.

Am besten: Direkt in Immobilien investieren, z.b. in diesen Zinshausanteil.

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Das Image der Immobilienmakler

Wenn es so einfach wäre …

Immobilienmakler ist nicht nur ein sehr anspruchsvolle Tätigkeit in der man ein umfangreiches Wissen über Immobilien, Bauwesen, Recht, Verträge, Klimatechnik, Finanzierung, Versicherungswesen, usw. haben muss.

Es ist auch eine sehr herausfordernde Vertriebs-  und Marketingtätigkeit, erfordert sehr gutes Zeit- und Aufgabenmanagement hohe soziale Kompetenz, Lebenserfahrung, Ehrlichkeit und ein hohes Maß an Durchhaltevermögen und Frustationstoleranz.

Vorausgesetzt man möchte seine Sache gut machen.

Haben Sie Interesse in der Region Wien-West-Umgebung als Makler tätig zu sein? Auch als Quereinsteiger mit Erfahrung im Vertrieb oder als Selbständiger kann man bei RE/MAX in die Immobilienbranche wechseln.
Kontaktieren Sie mich!

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Ich kümmere mich auch um Ihre kleineren Immobilienprobleme…

Ich kümmere mich auch um Ihre kleineren Immobilienprobleme

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